Kapitalanlage
Eine vermietete Wohnung können Sie jederzeit verkaufen. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über (§ 566 BGB), der Mieter bleibt.
Vor dem Verkauf prüfen wir, ob der Mieter ein Vorkaufsrecht hat, ob eine Kündigungssperrfrist läuft und wie die Miete zum Mietspiegel steht. Diese Punkte bestimmen, wer kauft und zu welchem Preis.
Rechtslage
Drei Vorschriften entscheiden, wie der Verkauf abläuft. Wir prüfen sie, bevor das Exposé entsteht.
Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Miethöhe, Laufzeit und Kündigungsschutz bleiben. Auch die Kaution geht auf ihn über (§ 566a BGB).
Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, darf er beim ersten Verkauf an einen Dritten zu denselben Bedingungen kaufen (§ 577 BGB). Er hat dafür zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags (§ 469 Abs. 2 BGB).
Nach einer solchen Umwandlung kann der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Die Länder dürfen die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Baden-Württemberg
In Baden-Württemberg legt die Kündigungssperrfristverordnung vom 16. Dezember 2025 fest, dass die Sperrfrist nach einer Umwandlung in bestimmten Gemeinden fünf Jahre beträgt. Sie gilt vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026. Dazu gehören unter anderem Reutlingen, Tübingen, Stuttgart und Metzingen.
Ob es danach eine Nachfolgeregelung gibt, prüfen wir zum Zeitpunkt Ihres Verkaufs. Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist diese Frist oft der wichtigste Punkt im Exposé.
Wurde die Wohnung schon vor dem Einzug des Mieters als Eigentumswohnung gebildet, gelten weder Vorkaufsrecht noch Sperrfrist. Dann reicht für eine Eigenbedarfskündigung die normale gesetzliche Regelung. Wann die Teilungserklärung eingetragen wurde, steht im Grundbuch.
Unterlagen
Liste aller Dokumente im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.
Käufer und Preis
Vermietete Wohnungen kaufen vor allem Kapitalanleger. Sie rechnen mit der Miete: Wie hoch ist sie im Vergleich zum Kaufpreis, wie weit liegt sie unter dem Mietspiegel, und wann ist die nächste Erhöhung möglich?
Eigennutzer zahlen für eine leere Wohnung meist mehr, weil sie sofort einziehen können. Eine vermietete Wohnung erzielt deshalb oft einen niedrigeren Preis als dieselbe Wohnung leer. Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt von Miethöhe, Mietdauer und Sperrfrist ab. Wir zeigen Ihnen beide Werte, bevor Sie entscheiden.
Zieht der Mieter von sich aus aus, kann ein Verkauf als leere Wohnung sinnvoll sein. Den Mieter zum Auszug zu drängen, empfehlen wir nicht.
Besichtigung
Der Mieter muss Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung ermöglichen, die Termine stimmen wir mit ihm ab. Wir legen mehrere Interessenten auf einen Termin und lassen nur Käufer mit Finanzierungsnachweis in die Wohnung. So bleibt es bei wenigen Besuchen.
Verwaltet agslutz die Eigentümergemeinschaft, liegen Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage bereits bei uns. Käufer und Banken erhalten die Unterlagen schneller, und Fragen zu Beschlüssen beantworten wir aus erster Hand. Mehr zur WEG-Verwaltung und zur Sondereigentumsverwaltung.
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FAQ
Ihre Frage ist nicht dabei? Luis Emilio Braun erreichen Sie unter 07121 / 2698-15.
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB). Sie brauchen keine Zustimmung des Mieters.
Nur wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und zum ersten Mal an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB). Er hat dann zwei Monate Zeit, zu denselben Bedingungen zu kaufen.
Drei Jahre nach dem Erwerb, wenn die Wohnung nach Einzug des Mieters umgewandelt wurde (§ 577a BGB). In Reutlingen, Tübingen, Stuttgart und weiteren Gemeinden gelten nach der Landesverordnung für 2026 fünf Jahre.
Meistens ja, weil Eigennutzer als Käufer wegfallen. Liegt die Miete nah am Mietspiegel und ist der Mietvertrag sauber dokumentiert, fällt der Abschlag kleiner aus.
Sie geht auf den Käufer über (§ 566a BGB). Übergeben Sie die Kaution samt Nachweis beim Eigentumsübergang, damit der Käufer sie bei Auszug zurückzahlen kann.
Ja, nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten. Wir stimmen die Termine mit ihm ab und bündeln Interessenten.
Wir, in Absprache mit Ihnen. Nach dem Notartermin schreiben Verkäufer und Käufer gemeinsam an den Mieter, ab wann die Miete an wen geht.
Ratgeber
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Verkauf und Wertermittlung
Luis Emilio Braun leitet den Verkauf bei agslutz. Er prüft Mietvertrag, Sperrfrist und Vorkaufsrecht, bevor die Vermarktung beginnt.
Wir rechnen Vergleichswert und Ertragswert und zeigen Ihnen, was Kapitalanleger zahlen.
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