Zinshaus
Ein Mehrfamilienhaus wird über den Ertrag bewertet. Käufer und ihre Banken prüfen Mieterliste, Ist-Mieten, Bewirtschaftungskosten und Instandhaltung, bevor sie ein Angebot machen.
agslutz bereitet diese Zahlen so auf, dass eine Bank sie direkt prüfen kann, und stellt das Haus zuerst vorgemerkten Kapitalanlegern vor. Auf Wunsch ohne öffentliches Inserat.
Bewertung
Grundlage ist das Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung. Von der Jahresnettokaltmiete ziehen wir die Bewirtschaftungskosten ab, verzinsen den Bodenwert mit dem Liegenschaftszinssatz und kapitalisieren den Rest über die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Ein Rechenbeispiel steht auf der Seite Immobilie bewerten.
Entscheidend ist die nachhaltig erzielbare Miete. Liegen einzelne Mieten deutlich unter dem Mietspiegel, zählt das Potenzial, aber Käufer rechnen mit der Zeit, die Erhöhungen nach § 558 BGB brauchen. Leerstand, Staffel- oder Indexmieten und Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss bewerten wir einzeln.
Zum Abgleich ziehen wir die Liegenschaftszinssätze des örtlichen Gutachterausschusses heran und vergleichen mit Verkäufen in Ihrer Gemeinde.
Mieterliste
Verwaltet agslutz das Haus bereits, liegt die Liste fertig vor.
Kosten und Zustand
Kapitalanleger kaufen die Zahlen. Je vollständiger sie vorliegen, desto weniger Abschlag für Unsicherheit.
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten. Die letzten Betriebskostenabrechnungen zeigen, was auf die Mieter umgelegt wird und was beim Eigentümer bleibt.
Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Fassade: wann zuletzt erneuert, mit Rechnungen. Fehlen Angaben, setzen Käufer einen Sanierungsstau an.
Ein gültiger Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, Kennwerte gehören in die Anzeige (§§ 80, 87 GEG). Käufer fragen nach Alter und Art der Heizung und nach offenen Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Wohnflächenberechnung, Mietverträge, Mieterliste, Versicherungsnachweise, Fotos. Die Bank des Käufers bewertet selbst und verlangt diese Unterlagen vollständig.
Ablauf
Bei einem Zinshaus dauert die Prüfung durch Käufer und Bank länger als bei einer Wohnung. Wir planen das von Anfang an ein.
Besichtigung, Mieterliste, Mietverträge, Kostenaufstellung und Instandhaltungshistorie.
Bewertung nach Ertragswert, Abgleich mit Liegenschaftszins und Vergleichsverkäufen, Empfehlung für den Angebotspreis.
Alle Unterlagen in einem digitalen Ordner. Kaufinteressenten erhalten Zugang erst nach Bonitätsnachweis.
Zuerst vorgemerkte Kapitalanleger aus unserer Suchkundendatei, auf Wunsch ausschließlich diese.
Gebündelte Termine, abgestimmt mit den Mietern. Leere Einheiten und Technikräume zeigen wir gezielt.
Abstimmung mit dem Notariat, Übergabe von Mietverträgen und Kautionen, gemeinsames Schreiben an alle Mieter.
Alternative
Manche Eigentümer überlegen, das Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde und eine notarielle Teilungserklärung. Einzelne Wohnungen erzielen oft höhere Quadratmeterpreise, der Weg dauert aber deutlich länger.
Für die Mieter hat die Aufteilung Folgen: Sie erhalten beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und Käufer können erst nach Ablauf der Sperrfrist wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Was das für den Preis bedeutet, erklärt die Seite Vermietete Wohnung verkaufen. Ob sich die Aufteilung in Ihrem Fall rechnet, besprechen wir im Erstgespräch.
Beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses gilt die Teilungsregel für die Maklerprovision nach § 656c BGB nicht. Sie gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Details zu allen Kosten auf der Seite Kosten beim Immobilienverkauf.
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Alle Leistungen rund um den Verkauf finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.
Mietvertrag, Vorkaufsrecht des Mieters und Kündigungssperrfrist vor dem Verkauf prüfen.
Verkauf ohne Inserat an vorgemerkte und geprüfte Suchkunden.
Erbnachweis, Grundbuch, Erbengemeinschaft und Steuer: was nach dem Erbfall zu klären ist.
FAQ
Ihre Frage ist nicht dabei? Luis Emilio Braun erreichen Sie unter 07121 / 2698-15.
Über das Ertragswertverfahren. Es zählen die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete, die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer.
Mieterliste mit Ist-Mieten, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen.
Nein, vor dem Verkauf nicht. Für Besichtigungen der Wohnungen brauchen Sie aber ihre Mitwirkung. Nach dem Notartermin informieren Verkäufer und Käufer die Mieter gemeinsam.
Ja. Wir sprechen dann nur vorgemerkte Kapitalanleger an und geben Adresse und Unterlagen erst nach Bonitätsnachweis frei.
Nein. § 656c BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim Mehrfamilienhaus regelt der Maklervertrag, wer die Provision trägt.
Selten. Käufer kalkulieren Sanierungen selbst ein. Sinnvoll ist, den Zustand vollständig zu dokumentieren.
Auf Wunsch des Käufers ja. Wir bieten Mietverwaltung für Mietshäuser an, die Konditionen stehen auf der Seite Mietverwaltung.
Ratgeber
Ihr Ansprechpartner im Verkauf
Verkauf und Wertermittlung
Luis Emilio Braun leitet den Verkauf bei agslutz. Er bewertet Mehrfamilienhäuser nach Ertragswert und bereitet die Zahlen für Käufer und Banken auf.
Wir rechnen den Ertragswert und zeigen Ihnen, was Kapitalanleger in Ihrer Lage zahlen.
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