Erbschaft
Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt? Zuerst brauchen Sie einen Erbnachweis, dann entscheiden Sie, ob Sie die Immobilie behalten, vermieten, verkaufen oder Miterben auszahlen.
Bei einer Erbengemeinschaft können alle Erben nur gemeinsam über die Immobilie verfügen (§ 2040 BGB). agslutz bewertet neutral für alle Beteiligten, stimmt den Verkauf mit jedem Miterben ab und kümmert sich um Räumung, Unterlagen und den Notartermin.
Ablauf
Diese Schritte stehen nach fast jedem Erbfall an. Welche davon wir übernehmen, legen Sie fest.
Das Grundbuchamt akzeptiert einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügen die Urkunde und das Protokoll über die Eröffnung durch das Nachlassgericht (§ 35 GBO).
Die Erben werden als neue Eigentümer eingetragen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt gestellt, fällt dafür keine Gebühr an.
Behalten, vermieten, verkaufen oder einzelne Miterben auszahlen. Für den Verkauf müssen alle Erben zustimmen. Über die laufende Verwaltung, etwa das Vermieten, entscheidet die Erbengemeinschaft mit Mehrheit (§ 2038 BGB).
Eine neutrale Bewertung schafft die Grundlage für Auszahlung oder Verkauf. Die schriftliche Marktwertanalyse vor Ort kostet 583,10 € inkl. USt..
Hausrat, Keller, Dachboden. Dazu Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Fehlendes besorgen wir mit Vollmacht.
Wir vermarkten, prüfen die Bonität der Interessenten und bereiten den Kaufvertrag mit dem Notariat vor. Unterschreiben müssen alle Erben, selbst oder über eine notarielle Vollmacht.
Optionen
Welche Lösung passt, hängt von der Zahl der Erben, ihren Finanzen und dem Zustand der Immobilie ab.
Ein Erbe zieht ein. Gibt es Miterben, braucht es eine Einigung über Nutzungsentgelt oder Auszahlung.
Die Miete fließt an die Erbengemeinschaft. Jede Reparatur und jede Mieterhöhung müssen die Erben gemeinsam tragen. Auf Dauer führt das oft zu Streit.
Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Ob die Bank die Auszahlung finanziert, sollte vor der Einigung feststehen.
Der Erlös wird nach den Erbquoten geteilt. Der Verkauf ist die häufigste Lösung, wenn mehrere Erben in verschiedenen Städten leben.
Erbengemeinschaft
Mit dem Erbfall gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam. Verkaufen, belasten oder übertragen können sie sie nur gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ein Erbe mit 10 Prozent Anteil kann einen Verkauf also ebenso blockieren wie einer mit 50 Prozent.
Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft jederzeit verlangen (§ 2042 BGB), sofern das Testament sie nicht ausschließt. Einigen sich die Erben nicht, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§ 180 ZVG). Sie dauert lange, kostet Gerichtsgebühren, und der Zuschlag liegt oft unter dem Preis eines freien Verkaufs.
Wir sprechen deshalb früh mit allen Erben, auch mit denen, die weit weg wohnen. Jeder bekommt dieselben Informationen, dieselbe Bewertung und dieselben Angebote. Kaufangebote legen wir schriftlich allen vor.
Unterlagen
Mehr dazu im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.
Steuer
Wer eine Immobilie erbt, übernimmt die Spekulationsfrist des Verstorbenen. Für die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG zählt das Datum, an dem der Erblasser gekauft hat. Hat er die Immobilie 2019 erworben, wäre ein Verkauf vor 2029 grundsätzlich steuerpflichtig, außer die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift. Details im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.
Für die Erbschaftsteuer gelten die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG: 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel, 20.000 € für Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Erben. Das Finanzamt setzt die Immobilie mit einem eigenen Bedarfswert an. Liegt der tatsächliche Wert darunter, kann ein Verkehrswertgutachten helfen. Solche Gutachten nach § 194 BauGB lassen wir in der Regel über ein Partnerunternehmen erstellen.
Die Steuerfragen selbst beantwortet Ihre Steuerberatung. Wir liefern den Wert, den sie dafür braucht.
Zustand und Räumung
Ein geräumtes Haus lässt sich besser zeigen. Renovieren lohnt sich vor dem Verkauf selten.
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Alle Leistungen rund um den Verkauf finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.
Übernahme, gemeinsamer Verkauf oder Vermietung, mit neutraler Bewertung für beide Seiten.
Späterer Auszug, Wohnungsrecht, Vollmacht und ein Zeitplan ohne Druck.
Was Verkäufer und Käufer zahlen: Provision, Grundschuld, Steuern, Notar.
FAQ
Ihre Frage ist nicht dabei? Luis Emilio Braun erreichen Sie unter 07121 / 2698-15.
In der Regel ja. Ein Erbschein ist nicht nötig, wenn die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag beruht. Dann genügen die Urkunde und das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO).
Ja. Über eine Immobilie im Nachlass können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann aber die Auseinandersetzung verlangen, als letzter Weg bleibt die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG).
Nichts, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Danach berechnet das Grundbuchamt eine Gebühr nach dem Wert der Immobilie.
Nur wenn zwischen dem Kauf durch den Verstorbenen und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für Eigennutzung greift. Die Frist beginnt mit dem Erbfall nicht neu (§ 23 EStG).
500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel und 20.000 € für Geschwister und nicht verwandte Erben (§ 16 ErbStG).
Über eine neutrale Bewertung, die alle Erben akzeptieren. Unsere Marktwertanalyse vor Ort kostet 583,10 € inkl. USt.. Verlangt ein Gericht oder das Finanzamt ein Verkehrswertgutachten, lassen wir es über ein Partnerunternehmen erstellen.
Nein, es hilft aber. Käufer können sich ein leeres Haus besser vorstellen, und Mängel lassen sich offen zeigen. Wenn Sie es wünschen, nennen wir Ihnen Entrümpelungsfirmen aus der Region.
Ja. Besichtigungen und Verhandlungen übernehmen wir vor Ort. Zum Notar müssen nicht alle Erben persönlich kommen, eine notariell beglaubigte Vollmacht genügt.
Ratgeber
Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie steuerlich gilt.
Ihr Ansprechpartner im Verkauf
Verkauf und Wertermittlung
Luis Emilio Braun leitet den Verkauf bei agslutz. Er spricht mit allen Erben, erklärt die Bewertung und hält die Absprachen schriftlich fest.
Mit einem neutralen Wert lässt sich in der Erbengemeinschaft leichter entscheiden.
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