WEG-Verwaltung
Ein Neubau mit Eigentumswohnungen braucht vom ersten Tag an einen Verwalter. Wir übernehmen die Erstverwaltung für Bauträger und für Käufer neuer Wohnungen: Übergabe vom Bauträger, erster Wirtschaftsplan, Aufbau der Erhaltungsrücklage und Verfolgung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum.
Die erste Bestellung nach Gründung der WEG ist auf höchstens drei Jahre begrenzt (§ 26 Abs. 2 WEG). In diese drei Jahre fallen die Abnahme, die ersten Abrechnungen und ein großer Teil der fünfjährigen Gewährleistung für das Gemeinschaftseigentum.
Aufgaben
Bei einem Neubau fehlt alles, was eine bestehende WEG schon hat: Konto, Verträge, Rücklage, Verbrauchswerte, Protokolle. Wir bauen das auf.
Werdende Gemeinschaft
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Bis dahin hält meist der Bauträger alle Einheiten.
Käufer zählen schon vorher als Wohnungseigentümer, sobald für sie eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und sie die Wohnung übergeben bekommen haben (§ 8 Abs. 3 WEG). Sie stimmen dann in der Versammlung mit und zahlen Hausgeld.
In den ersten Monaten sitzen Bauträger und Käufer deshalb gemeinsam in der Versammlung. Wir bereiten Beschlüsse zu Mängeln und Verträgen so vor, dass jeder Eigentümer die Unterlagen rechtzeitig hat.
Fristen
Für Bauträger
Der Bauträger kann den ersten Verwalter in der Teilungserklärung benennen oder bei Gründung der Gemeinschaft bestellen. Sprechen Sie uns an, solange die Teilungserklärung noch im Entwurf ist.
Unklare Regelungen zu Kostenverteilung, Sondernutzungsrechten oder Erhaltung kosten später in jeder Versammlung Zeit. Je früher wir die Gemeinschaftsordnung kennen, desto weniger Nacharbeit entsteht.
Für die Käufer zählt, dass der Erstverwalter die Gemeinschaft vertritt, auch gegenüber dem Bauträger, wenn es um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht.
Übergabe
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Baubeschreibung, Abnahmeprotokolle, Wartungs- und Bedienungsanleitungen, Energieausweis und eine Liste der Handwerker mit ihren Gewährleistungsfristen.
Fehlt etwas, fordern wir es beim Bauträger an und halten fest, was noch offen ist.
Ablauf
Der Ablauf richtet sich nach dem Bauzeitplan. Am besten sprechen wir einige Monate vor der Übergabe der ersten Wohnungen.
Wir besprechen Größe, Technik und Zeitplan des Projekts. Sie bekommen ein schriftliches Angebot.
Bestellung in der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Eigentümer, höchstens für drei Jahre.
Begehung mit dem Bauträger, Übergabe von Unterlagen, Schlüsseln und Zählerständen.
Versicherung, Wartung, Hausmeister, Messdienst und das Konto der Gemeinschaft.
Wirtschaftsplan, Hausordnung, Verwaltungsbeirat und Beschlüsse zur Mängelverfolgung.
Mängel sammeln, Fristen überwachen und vor Ablauf der fünf Jahre eine Begehung mit Sachverständigem organisieren.
Kosten
Grundlage ist unsere WEG-Verwaltung ab 18 € netto pro Einheit und Monat, das sind 21,42 € inklusive Mehrwertsteuer. Den Satz für ein Neubauprojekt nennen wir nach dem ersten Gespräch.
In den Satz fließen die Zahl der Einheiten ein, die Technik im Haus wie Aufzug, Tiefgarage oder Wärmepumpe und der Aufwand der Übernahme. Sonderleistungen, etwa die Begleitung einer gemeinsamen Mängelverfolgung, regelt der Verwaltervertrag.
Bei kleinen Neubauten mit wenigen Wohnungen liegt der Satz je Einheit höher, weil die Grundarbeit gleich bleibt. Mehr dazu auf der Seite Verwaltung für kleine WEG.
Preis
Zertifizierter Verwalter
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausgenommen sind nur kleine Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet und weniger als ein Drittel der Eigentümer den Nachweis verlangt. Den Titel darf nur führen, wer die Prüfung vor der IHK bestanden hat (§ 26a WEG). Mehr dazu im Ratgeber zum zertifizierten Verwalter.
Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG). Die Prüfung legen unsere Verwalter vor der IHK ab. Die ags Immobilien GmbH ist Mitglied im VDIV Baden-Württemberg, dem Landesverband der Immobilienverwalter.
Unsere Marktwertanalysen erstellen Kolleginnen und Kollegen mit IHK-Zertifikat in der Immobilienbewertung. Sie arbeiten mit den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021).
Vermittelt wird mit Erlaubnis nach § 34c GewO und IHK-Zertifikat. Die gesetzliche Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren erfüllen wir regelmäßig. Beim Deutschen Makler Award 2026 erreichte die ags Immobilien GmbH 8,9 von 10 Punkten, der Branchenschnitt lag bei 6,4.
FAQ
Ihre Frage ist nicht dabei? Claudio Cavallari erreichen Sie unter 07121 / 2698-19.
Meist der Bauträger, in der Teilungserklärung oder bei Gründung der Gemeinschaft. Die Eigentümer können später mit einfacher Mehrheit einen anderen Verwalter bestellen.
Höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Danach ist eine erneute Bestellung für bis zu fünf Jahre möglich.
Sobald für Sie eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und Sie die Wohnung übergeben bekommen haben (§ 8 Abs. 3 WEG). Ab dann haben Sie Stimmrecht und zahlen Hausgeld.
Die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter. Die Eigentümer können beschließen, Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gebündelt zu verfolgen. Wie das im Einzelfall rechtlich aussieht, klären wir mit einem Fachanwalt.
Für Mängel am Bauwerk fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Entscheidend ist, wann das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde. Das prüfen wir bei der Übernahme.
Es gibt keine Vorjahreszahlen, kein Konto und keine Verträge. Wirtschaftsplan, Hausgeld, Versicherungen und Wartung entstehen neu, dazu kommen Übergabe und Mängelaufnahme.
Ja, jederzeit per Beschluss (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Claudio Cavallari aus der Geschäftsleitung, Telefon 07121 / 2698-19, E-Mail cavallari@ags-gruppe.de.
Ratgeber
Wann und wie die Eigentümer einen Verwalter abberufen können und was danach mit dem Vertrag passiert.
Ihr Ansprechpartner für die WEG-Verwaltung
WEG- und Gewerbeverwaltung, Geschäftsleitung
Claudio Cavallari gehört zur Geschäftsleitung von agslutz und verantwortet die WEG-Verwaltung. Schicken Sie ihm Lage, Zahl der Einheiten und den geplanten Übergabetermin, dann erhalten Sie ein Angebot für Ihr Projekt.
Schicken Sie uns Lage, Zahl der Einheiten und den geplanten Übergabetermin. Sie bekommen ein schriftliches Angebot.
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