WEG-Verwaltung
Ein Zweifamilienhaus, ein Haus mit vier oder sechs Eigentumswohnungen: Auch in kleinen Eigentümergemeinschaften gelten Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Erhaltungsrücklage. Wir übernehmen diese Arbeit, wenn die Selbstverwaltung nicht mehr trägt oder der bisherige Verwalter kleine Objekte abgibt.
Für kleine WEG gilt bei uns ein eigener Preis. Die Grundarbeit fällt in jeder Gemeinschaft an, egal wie viele Wohnungen sie hat. Bei sechs Einheiten verteilt sie sich auf sechs Eigentümer, bei sechzig auf sechzig. Den Satz nennen wir Ihnen nach einem Blick auf Teilungserklärung und letzte Abrechnung.
Pflichten
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine Ausnahme für kleine Gemeinschaften. Diese Aufgaben fallen in jeder WEG an, mit oder ohne Verwalter.
Preis
Eine Eigentümerversammlung für vier Eigentümer braucht dieselbe Vorbereitung wie eine für vierzig: Tagesordnung, Einladung, Raum, Leitung, Niederschrift. Die Jahresabrechnung hat dieselben Bestandteile, das Konto dieselbe Buchhaltung, die Gebäudeversicherung denselben Vertrag.
Verteilt man diese Grundarbeit auf die Einheiten, landet eine kleine WEG zwangsläufig über dem Satz einer großen Anlage. Unser Preis ab 18 € netto pro Einheit und Monat gilt für größere Gemeinschaften. Für kleine WEG kalkulieren wir einen eigenen Satz, den Sie vor Vertragsschluss schriftlich bekommen.
Dafür bekommen Sie dieselbe Verwaltung wie eine große Anlage: zertifizierte Verwalter, ein Zweierteam als feste Ansprechpartner, das Kundenportal mit allen Unterlagen und eine eigene WEG-Buchhaltung.
Grundarbeit je Jahr
Selbstverwaltung
Eine WEG muss keinen Verwalter bestellen. Fehlt er, vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Jede Kündigung eines Dienstleisters, jeder Auftrag an einen Handwerker und jede Änderung am Konto braucht dann die Mitwirkung aller.
In der Praxis übernimmt oft ein Eigentümer die Arbeit. Das hält, solange sich alle einig sind. Schwierig wird es bei einem Eigentümerwechsel, bei Streit über eine Reparatur oder wenn der Käufer einer Wohnung nach Abrechnungen und Protokollen fragt, die nie erstellt wurden.
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Für kleine WEG gibt es davon eine Ausnahme.
Ausnahme für kleine WEG
Hat die WEG weniger als neun Sondereigentumsrechte und ist ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt, braucht er kein Zertifikat. Das gilt, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Die Pflichten aus §§ 24 und 28 WEG bleiben trotzdem: Versammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht.
Ablauf
Vom ersten Gespräch bis zur ersten Versammlung unter unserer Verwaltung gehen wir sechs Schritte. Den Start legen wir auf einen Monatsersten.
Sie schicken uns Teilungserklärung, letzte Abrechnung und, falls vorhanden, Protokolle. Daraus sehen wir Größe, Zustand und offene Punkte.
Sie bekommen ein schriftliches Angebot mit Monatssatz, Leistungsumfang und Laufzeit des Verwaltervertrags.
Die Eigentümer beschließen die Bestellung in einer Versammlung oder im Umlaufverfahren, wenn alle zustimmen. Die Beschlussvorlage bereiten wir vor.
Wir übernehmen Konto, Verträge, Versicherungen und Unterlagen vom bisherigen Verwalter oder vom Eigentümer, der bisher verwaltet hat.
Wir begehen das Haus, prüfen Rücklage und Wartungsverträge und halten fest, was in den nächsten Jahren ansteht.
Mit Wirtschaftsplan, Hausgeld je Einheit und einem Plan für die Erhaltungsrücklage.
Kosten
Einen Listenpreis für kleine WEG nennen wir hier nicht. Der Satz hängt von der Zahl der Einheiten ab, vom Zustand des Hauses und davon, in welchem Zustand Konto, Abrechnungen und Protokolle sind.
Rechnen Sie damit, dass der Satz je Einheit deutlich über den 18 € netto liegt, die für große Anlagen gelten. Sonderleistungen wie eine zusätzliche Versammlung oder die Begleitung einer Sanierung regelt der Verwaltervertrag.
Achten Sie beim Vergleich von Angeboten auf den Leistungsumfang. Ein niedriger Monatssatz mit vielen Sonderhonoraren kostet am Ende oft mehr. Was eine Hausverwaltung üblicherweise kostet, steht im Ratgeber Hausverwaltung Kosten.
Preis
Zertifizierter Verwalter
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausgenommen sind nur kleine Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet und weniger als ein Drittel der Eigentümer den Nachweis verlangt. Den Titel darf nur führen, wer die Prüfung vor der IHK bestanden hat (§ 26a WEG). Mehr dazu im Ratgeber zum zertifizierten Verwalter.
Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG). Die Prüfung legen unsere Verwalter vor der IHK ab. Die ags Immobilien GmbH ist Mitglied im VDIV Baden-Württemberg, dem Landesverband der Immobilienverwalter.
Unsere Marktwertanalysen erstellen Kolleginnen und Kollegen mit IHK-Zertifikat in der Immobilienbewertung. Sie arbeiten mit den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021).
Vermittelt wird mit Erlaubnis nach § 34c GewO und IHK-Zertifikat. Die gesetzliche Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren erfüllen wir regelmäßig. Beim Deutschen Makler Award 2026 erreichte die ags Immobilien GmbH 8,9 von 10 Punkten, der Branchenschnitt lag bei 6,4.
FAQ
Ihre Frage ist nicht dabei? Claudio Cavallari erreichen Sie unter 07121 / 2698-19.
Eine feste Grenze kennt das Gesetz nicht. Das WEG nennt nur eine Zahl: Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten darf ein Eigentümer ohne Zertifikat Verwalter sein (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Klein ist eine WEG für uns, wenn sich die Grundarbeit auf wenige Eigentümer verteilt.
Versammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Konto und Versicherung machen in einer kleinen WEG fast dieselbe Arbeit wie in einer großen. Diese Arbeit verteilt sich auf weniger Einheiten, deshalb liegt der Satz je Einheit höher.
Eine Pflicht gibt es nicht. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Pflichten zu Versammlung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung gelten trotzdem.
Ja. Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten braucht ein Eigentümer, der zum Verwalter bestellt ist, kein Zertifikat, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Ja. Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Wie hoch sie sein sollte, hängt von Alter und Zustand des Hauses ab.
Die Teilungserklärung, die letzte Jahresabrechnung oder Hausgeldaufstellung und die Zahl der Einheiten. Protokolle der letzten Versammlungen helfen, sind aber keine Voraussetzung.
Höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Gründung der WEG höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Abberufen werden kann der Verwalter jederzeit. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
Claudio Cavallari aus der Geschäftsleitung, Telefon 07121 / 2698-19, E-Mail cavallari@ags-gruppe.de.
Ratgeber
Wie der Wechsel zu einem neuen Verwalter abläuft und welche Fristen gelten.
Ihr Ansprechpartner für die WEG-Verwaltung
WEG- und Gewerbeverwaltung, Geschäftsleitung
Claudio Cavallari gehört zur Geschäftsleitung von agslutz und verantwortet die WEG-Verwaltung. Schicken Sie ihm Adresse, Zahl der Einheiten und die letzte Jahresabrechnung, dann erhalten Sie ein Angebot für Ihre Anlage.
Schicken Sie uns Teilungserklärung und letzte Abrechnung. Sie bekommen ein schriftliches Angebot mit Monatssatz und Leistungsumfang.
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