Immobilienwert
Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus Lage, Grundstück, Gebäude und dem, was Käufer in Ihrer Gegend gerade zahlen. Hier lesen Sie, wie Gutachter und Makler rechnen und welche Bewertung für Ihren Anlass reicht.
agslutz bewertet Wohnungen, Häuser und Mehrfamilienhäuser in Reutlingen, Tübingen, Stuttgart und am Bodensee. Die Online-Bewertung kostet nichts, die Marktwertanalyse mit Besichtigung 583,10 € inkl. USt..
Wertfaktoren
Sechs Punkte prüfen wir bei jeder Bewertung. Die ersten beiden lassen sich nicht ändern. Bei den anderen lohnt sich ein Blick in die Unterlagen, bevor der Preis feststeht.
Die Straße zählt mehr als der Ortsname: Lärm, Hang, Blick und die Wege zu Schule, Bahn und Einkauf. Einen Teil davon bildet der Bodenrichtwert ab.
Größe, Zuschnitt und Baurecht. Erlaubt der Bebauungsplan ein zweites Haus, hebt das den Wert oft stärker als eine neue Küche.
Dach, Fenster, Heizung und Leitungen halten nicht ewig. Steht eine Erneuerung bald an, zieht ein Käufer die Kosten vom Preis ab.
Sind die Flächenangaben alt, rechnen wir nach der Wohnflächenverordnung nach. Dachschrägen und Balkone zählen nur anteilig, Kellerräume gar nicht.
Energieausweis, Heizungsart und Dämmung. Käufer und Banken fragen heute genau nach, was eine energetische Sanierung kosten würde.
Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht oder Baulasten stehen im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis. Sie senken den Wert oft deutlich und gehören von Anfang an in die Rechnung.
Verfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) kennt drei Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren (§§ 24–26) dienen Kaufpreise ähnlicher Objekte als Maßstab. Das ist der Normalfall bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern. Beim Ertragswertverfahren (§§ 27–34) zählt die Miete, die das Objekt dauerhaft einbringt, typisch für Mehrfamilienhäuser und Gewerbe.
Beim Sachwertverfahren (§§ 35–39) werden Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung zusammengerechnet und an den Markt angepasst. So bewertet man meist frei stehende Einfamilienhäuser, für die es zu wenige Vergleichsverkäufe gibt.
Den Verkehrswert definiert § 194 BauGB als den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Braucht ein Gericht, das Finanzamt oder das Familiengericht einen Nachweis, lassen wir ein Verkehrswertgutachten über ein Partnerunternehmen erstellen.
Drei Stufen
Die Online-Bewertung und das Erstgespräch verpflichten Sie zu nichts.
Begriffe
Drei Zahlen, die oft verwechselt werden. Für Ihre Entscheidung zählt am Ende die dritte.
Der durchschnittliche Wert je Quadratmeter Boden in einer Zone (§ 196 BauGB). Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn aus Kaufpreisen, in Baden-Württemberg steht er im Portal BORIS-BW. Das Gebäude ist darin nicht enthalten.
Der Wert, den ein Gutachter für einen Stichtag nach § 194 BauGB ermittelt. Mit ihm arbeiten Gerichte, Finanzämter und Banken.
Was ein Käufer tatsächlich zahlt. Er liegt über oder unter dem Verkehrswert, je nach Nachfrage, Zahl der Interessenten und Verhandlung.
Online-Bewertung
Geben Sie Art, Lage und Größe Ihrer Immobilie ein, die Preisspanne sehen Sie direkt danach. Ein Gutachten ersetzt sie nicht. Für einen ersten Überblick reicht sie meist.
Vermietete Immobilie
Bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern rechnen Käufer vor allem mit der Miete. Es kommt darauf an, wie viele Jahresnettokaltmieten für vergleichbare Objekte in der Lage gezahlt werden und wie weit die heutige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Für einen Verkauf ist das wichtig, weil der Käufer den Mietvertrag übernimmt (§ 566 BGB). Ein Kapitalanleger rechnet mit der heutigen Miete und mit dem Spielraum, den Mietspiegel und Mietpreisbremse lassen. Diese Rechnung legen wir im Exposé offen, damit kein Interessent erst beim Notar nachrechnet.
Eine vermietete Wohnung erzielt oft weniger als dieselbe Wohnung leer, weil Selbstnutzer sie nicht sofort beziehen können. Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt von Miete, Mietdauer und Lage ab.
Anlässe
Erben brauchen den Wert für die Aufteilung unter Geschwistern und für die Erbschaftsteuer. Für das Finanzamt reicht eine Marktwertanalyse meist nicht, dort zählt ein Gutachten.
Beim Zugewinnausgleich oder wenn einer den anderen auszahlt, brauchen beide eine Zahl, der beide trauen. Den Rechenweg legen wir offen und senden ihn an beide Eigentümer.
Der Angebotspreis entscheidet, wie schnell sich Interessenten melden. Ist er zu hoch, steht die Anzeige lange online und der Preis sinkt später in Schritten.
Setzt das Finanzamt bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen zu hohen Wert an, können Sie einen niedrigeren nachweisen (§ 198 BewG). Dafür braucht es ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen.
Kosten
Online-Bewertung und Erstgespräch kosten nichts. Die Marktwertanalyse mit Besichtigung kostet 583,10 € inkl. USt., dafür erhalten Sie einen schriftlichen Bericht mit Rechenweg.
Ein Verkehrswertgutachten erstellt ein Partnerunternehmen. Der Preis richtet sich nach Objekt und Aufwand, ein Angebot bekommen Sie vorher.
Was beim Verkauf selbst anfällt, steht unter Kosten beim Immobilienverkauf.
Auf einen Blick
FAQ
Ihre Frage ist nicht dabei? Luis Emilio Braun erreichen Sie unter 07121 / 2698-15.
Nein. Sie liefert eine Preisspanne aus Marktdaten und Ihren Angaben. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist sie nicht, vor Gericht oder beim Finanzamt ersetzt sie es nicht.
Direkt nach der Eingabe. Wenn Sie möchten, rufen wir Sie danach an und besprechen die Zahl mit Ihnen.
583,10 € inkl. USt.. Darin enthalten sind Besichtigung, Prüfung der Unterlagen und ein schriftlicher Bericht mit Rechenweg. Die Online-Bewertung ist kostenlos.
Fast immer das Vergleichswertverfahren, weil es genug Verkäufe ähnlicher Wohnungen gibt. Ist die Wohnung vermietet, schauen Käufer zusätzlich auf den Ertrag.
Im Landesportal BORIS-BW. Zuständig ist der Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde oder der gemeinsame Ausschuss mehrerer Gemeinden.
Meist nicht. Für den Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG verlangt das Finanzamt ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen. Das vermitteln wir über ein Partnerunternehmen.
Nein. Online-Bewertung, Erstgespräch und Marktwertanalyse verpflichten Sie zu keinem Maklervertrag.
Ihr Ansprechpartner für die Bewertung
Verkauf und Wertermittlung
Luis Emilio Braun leitet den Verkauf bei agslutz. Er bespricht mit Ihnen das Ergebnis der Online-Bewertung, kommt zur Besichtigung und erstellt mit unserem Team die Marktwertanalyse.
Starten Sie mit der kostenlosen Online-Bewertung oder rufen Sie direkt an.
Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von Elfsight. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr Informationen
