Kaufpreisfälligkeit – wann fließt das Geld nach dem Notartermin?

Der Notartermin selbst ist nicht der Tag, an dem das Geld fließt – sondern der Tag, an dem der notarielle Vertrag unterzeichnet und beurkundet wird. Erst wenn alle im Vertrag genannten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, wird der Kaufpreis zur Zahlung fällig. Der Notar bestätigt diesen Zustand mit einer sogenannten Fälligkeitsmitteilung an den Käufer.

In der Praxis vergehen zwischen Notartermin und Fälligkeit üblicherweise mehrere Wochen – mal kürzer, mal länger, abhängig von Grundbuchamt, finanzierender Bank des Käufers und der Vollständigkeit der Unterlagen. Wer eine harte Wochenzahl sucht, wird enttäuscht: die Spannbreite ist real und hängt von vielen Beteiligten ab.

Notartermin und Kaufpreis-Eingang werden gerne im selben Atemzug gedacht – zwischen ihnen liegen aber regelmäßig mehrere Wochen Aktenpost.

Direktzahlung (heute der Regelfall)

Der Käufer überweist den Kaufpreis direkt an den Verkäufer (bzw. an die finanzierende Bank des Verkäufers, sofern Grundschulden abzulösen sind), nachdem der Notar die Fälligkeit per Mitteilung bestätigt hat. Vorteile: keine zusätzlichen Anderkonto-Gebühren. Nachteile: keine zusätzliche Treuhand-Sicherheit, dafür greifen die Schutzmechanismen aus dem Vertrag (Auflassungsvormerkung, klare Fälligkeitsbedingungen).

Zahlung über Notaranderkonto (Treuhand)

Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Notars. Der Notar leitet das Geld an den Verkäufer weiter, sobald sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Üblicherweise nur in Sonderkonstellationen sinnvoll – etwa bei komplexer Lastenfreistellung über mehrere Banken, bei Auslandsbeteiligten oder bei langen Übergabe-Zeiträumen. Das Anderkonto kostet zusätzlich, die Gebühren werden in der Praxis meist hälftig geteilt.

Treuhand-Lösung über Dritte

In seltenen Konstellationen (z. B. bei reinen Investoren-Transaktionen mit Bauträgerbezug) finden sich Treuhand-Strukturen mit Banken oder Anwälten. Für den klassischen Wohnungs- oder Hausverkauf zwischen Privatleuten ist das untypisch.

Bevor der Notar die Fälligkeit mitteilt, prüft er üblicherweise:

• Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen – die zentrale Sicherung des Käufers.
• Lastenfreistellungserklärungen liegen vor – die Banken des Verkäufers haben bestätigt, gegen welche Zahlung sie ihre Grundschulden löschen lassen.
• Vorkaufsrechtsverzichte sind eingeholt – z. B. der Gemeinde-Vorkaufsverzicht, üblich bei vielen kommunalen Vorkaufsrechten.
• Verwalterzustimmung liegt vor – sofern die Teilungserklärung das vorsieht.
• Genehmigungen sind eingegangen – z. B. bei Erbengemeinschaften die Zustimmung aller Erben oder ggf. familiengerichtliche Genehmigungen.

Erst wenn diese Bausteine vollständig sind, geht die Fälligkeitsmitteilung raus. Der Käufer hat dann einige Werktage Zeit zur Überweisung – die konkrete Frist ist im Vertrag geregelt.

Eine qualitative Beschreibung der typischen Schritte nach der Beurkundung:

1. Direkt nach dem Termin: Der Notar reicht den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt ein.
2. Wenige Wochen: Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung ein – die konkrete Dauer hängt vom Amt ab und schwankt regional erheblich.
3. Parallel: Der Notar holt fehlende Genehmigungen (Vorkaufsverzicht der Gemeinde, ggf. Verwalterzustimmung, ggf. familiengerichtliche Genehmigungen) ein.
4. Parallel: Die Bank des Verkäufers stellt die Lastenfreistellungserklärung aus, falls noch Grundschulden bestehen.
5. Wenn alle Bausteine vorliegen: Der Notar versendet die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer.
6. Wenige Werktage später: Der Käufer überweist den Kaufpreis. Bei Lastenfreistellung geht ein Teil direkt an die Bank des Verkäufers, der Rest an den Verkäufer.

Über alles betrachtet: realistisch sind mehrere Wochen vom Notartermin bis zum vollständigen Geldeingang. Wer aus persönlichen Gründen schneller Liquidität braucht, sollte das früh thematisieren – manchmal lässt sich der Prozess durch gute Vorbereitung etwas beschleunigen.

• Grundbuchamt langsam: Lokale Auslastung, Personalausfälle, hohe Antragsstapel – kommt vor und ist nicht beeinflussbar.
• Käufer-Finanzierung wackelt: Die Bank des Käufers stellt zusätzliche Bedingungen, der Notar muss nachhaken.
• Lastenfreistellung verzögert: Die Bank des Verkäufers braucht länger für die Erklärung – meist bei mehreren Grundschulden oder Sondertilgungs-Wünschen.
• Vorkaufsverzicht der Gemeinde: Bearbeitungszeiten variieren stark – in manchen Gemeinden zügig, in anderen mit Verzögerung.
• Erbengemeinschaft uneinig: Wenn nicht alle Erben rechtzeitig unterschreiben, blockiert das den ganzen Vorgang.

Hinweis zur regionalen Anwendbarkeit: Die in diesem Ratgeber genannten Praxis-Beobachtungen stammen aus der Begleitung von Immobilienverkäufen in Baden-Württemberg, insbesondere im Großraum Stuttgart, Reutlingen, Tübingen und Konstanz/Bodensee. Bearbeitungszeiten der lokalen Grundbuchämter und Gemeinden können erheblich abweichen.

Stand: Mai 2026. Inhalte dieses Ratgebers stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für Ihre individuelle Situation konsultieren Sie bitte den beurkundenden Notar oder einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht.