Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen & Muster
Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Kündigungsgrund im deutschen Mietrecht – und gleichzeitig fehleranfällig. Dieser Ratgeber erklärt, wer begünstigt ist, welche Fristen gelten und wie das Schreiben korrekt formuliert wird.
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erlaubt es Vermietern, ein Wohnraummietverhältnis zu beenden, wenn sie die Wohnung für sich selbst oder bestimmte Angehörige ernsthaft und nachvollziehbar benötigen. Nur natürliche Personen können Eigenbedarf geltend machen – Gesellschaften (GmbH, AG etc.) sind ausgeschlossen.
Der Bedarf muss konkret, ernsthaft und zum Zeitpunkt der Kündigung bereits bestehend sein. Eine Vorratskündigung für einen späteren, ungewissen Bedarf ist unwirksam.
Für wen kann Eigenbedarf angemeldet werden?
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
Es gelten die allgemeinen gesetzlichen Fristen nach § 573c BGB:
| Mietdauer | Kündigungsfrist | Hinweis |
|---|---|---|
| Bis 5 Jahre | 3 Monate | Eingang bis 3. Werktag des Monats |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate | Eingang bis 3. Werktag des Monats |
| Über 8 Jahre | 9 Monate | Eingang bis 3. Werktag des Monats |
Was muss im Kündigungsschreiben stehen?
Die Begründung muss so konkret und individuell sein, dass der Mieter nachvollziehen kann, warum gerade diese Wohnung gerade jetzt benötigt wird. Pauschale Formulierungen wie „ich benötige die Wohnung für eigene Zwecke" genügen nicht.
- Name der begünstigten Person und Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter
- Konkreter Grund, warum die Wohnung benötigt wird (Ortswechsel, Haushaltsgründung, Pflege etc.)
- Warum gerade diese Wohnung geeignet ist
- Zeitpunkt, zu dem der Bedarf eintritt
Muster-Eigenbedarfskündigung
Muster: Eigenbedarfskündigung
[Name und Adresse Vermieter]
[Ort, Datum]
[Name und Adresse Mieter]
Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs
Wohnung: [vollständige Adresse]
Sehr geehrte/r [Anrede Mieter],
hiermit kündige ich das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ordentlich zum [frühestmöglicher Termin].
Begründung: Ich benötige die Wohnung für [Verwandtschaftsverhältnis: z. B. „meinen Sohn, Max Mustermann"]. [Konkrete Begründung: z. B. „Er schließt im Juli 2026 sein Studium in Stuttgart ab und wird dort dauerhaft berufstätig sein. Er benötigt eine eigene Wohnung in zumutbarer Entfernung zu seinem Arbeitsplatz. Die von Ihnen bewohnte Wohnung erfüllt diese Anforderungen aufgrund ihrer Lage und Größe."]
Ich weise Sie darauf hin, dass Sie gemäß § 574 BGB das Recht haben, der Kündigung zu widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie eine unzumutbare Härte darstellt. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin schriftlich bei mir eingehen.
Mit freundlichen Grüßen
[Handschriftliche Unterschrift]
[Name]
Die Härteklausel: Widerspruch des Mieters
Nach § 574 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet. Das Gericht wägt dann die berechtigten Interessen beider Parteien ab.
Typische Härtegründe auf Mieterseite:
- Hohes Alter oder schwere Erkrankung des Mieters
- Fehlender angemessener Ersatzwohnraum in der Gemeinde
- Schwangerschaft oder kleine Kinder im Haushalt
- Bevorstehende Prüfungen (z. B. Abitur, Staatsexamen)
Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor dem Kündigungstermin schriftlich beim Vermieter eingehen. Das Gericht kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit anordnen.
Pflichten nach der Kündigung
Alternativwohnung anbieten
Steht im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare leere Wohnung zur Verfügung, muss der Vermieter diese dem gekündigten Mieter anbieten. Unterlässt er das, kann die Kündigung als rechtsmissbräuchlich angesehen werden.
Wegfall des Eigenbedarfs mitteilen
Fällt der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung weg (z. B. weil der Sohn doch nicht umzieht), muss der Vermieter den Mieter unverzüglich informieren. Tut er das nicht und zieht der Mieter aus, haftet der Vermieter auf Schadensersatz.
Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung
Wer darf eine Eigenbedarfskündigung aussprechen?
Nur natürliche Personen – also keine GmbHs, AGs oder anderen Gesellschaften. Der Vermieter muss die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigen.
Für wen kann Eigenbedarf angemeldet werden?
Begünstigt sind: der Vermieter selbst, Ehepartner/Lebenspartner, Kinder (auch Stief-, Adoptiv- und Pflegekinder), Eltern, Geschwister sowie Haushaltsangehörige wie Pflegepersonen.
Welche Fristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung?
Die allgemeinen gesetzlichen Fristen: bis 5 Jahre Mietdauer = 3 Monate, 5–8 Jahre = 6 Monate, über 8 Jahre = 9 Monate. Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag des Monats beim Mieter eingehen.
Kann der Mieter die Eigenbedarfskündigung abwehren?
Ja, über die Härteklausel nach § 574 BGB. Der Mieter muss den Widerspruch spätestens 2 Monate vor Kündigungstermin schriftlich erklären. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Parteien ab.
Muss der Vermieter eine Alternativwohnung anbieten?
Ja. Hat der Vermieter eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder derselben Anlage, muss er diese dem Mieter anbieten. Anderenfalls kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein.
Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?
Der Mieter hat Anspruch auf Schadensersatz (Umzugskosten, Mietdifferenz, weitere Schäden). Der Vermieter muss den Mieter sofort informieren, wenn der Eigenbedarf wegfällt – anderenfalls haftet er doppelt.
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