Mieter kündigen – häufige Gründe und Vorgehensweise

Üblicherweise unterscheiden Vermieter zwischen ordentlicher Kündigung (mit Frist und berechtigtem Interesse) und außerordentlicher fristloser Kündigung (bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen). In unserer Mietverwaltungs-Praxis sehen wir vor allem diese Anlässe:

Zahlungsverzug

Wenn der Mieter über einen Monat hinaus die Miete nicht entrichtet und ein Rückstand in nennenswerter Höhe entsteht, ist das der häufigste Grund für eine außerordentliche Kündigung. Auch das andauernde Unpünktlich-Zahlen kann nach mehrfacher Abmahnung üblicherweise zu einer Kündigung führen.

Vertragsverletzungen

Dazu zählen erfahrungsgemäß unerlaubte Untervermietung, Beleidigungen, anhaltend ruhestörendes Verhalten gegenüber Nachbarn, vertragswidrige Tierhaltung trotz Abmahnung oder massive Verwahrlosung der Wohnung. Vor einer Kündigung steht hier in aller Regel eine dokumentierte Abmahnung.

Eigenbedarf

Der Vermieter selbst, ein Familienangehöriger oder ein Angehöriger des Haushalts benötigt die Wohnung als Wohnraum. Dies ist ein eigenständiger Komplex – wir haben dazu einen separaten Ratgeber „Eigenbedarfskündigung“.

Berechtigtes wirtschaftliches Interesse

Selten und in der Praxis schwer durchsetzbar: Wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks nachweislich nicht erreichen kann. Gerichte legen die Hürde hier üblicherweise hoch.

Die meisten Mieter-Kündigungen scheitern nicht am fehlenden Grund, sondern an der unsauberen Dokumentation des Grundes.

Eine Kündigung des Vermieters muss schriftlich erfolgen – also auf Papier, mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Fax oder Messenger-Nachrichten gelten erfahrungsgemäß als formunwirksam.

In der Praxis enthält ein sauberes Kündigungsschreiben:

• Eindeutige Bezeichnung der Wohnung und der Vertragsparteien
• Klare Erklärung der ordentlichen oder fristlosen Kündigung
• Konkrete Begründung mit Datumsangaben und Sachverhalt
• Bei ordentlicher Kündigung: Hinweis auf das Widerspruchsrecht
• Konkretes Beendigungsdatum
• Unterschriften aller Vermieter (z. B. bei Erbengemeinschaft)

Bei mehreren Mietern – etwa Ehepartnern oder Mitbewohnern im Vertrag – muss die Kündigung üblicherweise allen zugehen. Auch hier gilt: zu wenig ist riskant, zu viel selten ein Problem.

Bei der ordentlichen Kündigung greift die übliche Staffel nach Mietdauer: drei Monate Frist bei kürzeren Mietverhältnissen, sechs Monate bei mittleren, neun Monate bei langjährigen. Eine berechtigte fristlose Kündigung wirkt dagegen üblicherweise sofort – der Mieter muss grundsätzlich umgehend räumen.

Maßgeblich ist erfahrungsgemäß der Zugang der Kündigung beim Mieter, nicht der Postausgang. Geht das Schreiben nach dem dritten Werktag eines Monats zu, beginnt die Frist üblicherweise erst im Folgemonat zu laufen. Das ist die Stelle, an der Vermieter regelmäßig einen Monat verschenken.

• Fehlende Abmahnung. Bei Vertragsverletzungen ohne vorherige dokumentierte Abmahnung wird die Kündigung üblicherweise unwirksam.
• Schonfristzahlung. Bei Zahlungsverzug kann der Mieter die fristlose Kündigung in der Regel durch nachträgliche Zahlung binnen rund zwei Monaten nach Räumungsklage abwenden – einmal alle paar Jahre.
• Unklare Begründung. Bauchgefühl reicht nicht. Es braucht konkrete Daten, Zeugen, Schriftverkehr.
• Falscher Adressat. Lebenspartner ohne Vertrag, Untermieter ohne Hauptmieterkenntnis – schnell formal falsch zugestellt.
• Härteeinwand des Mieters. Hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Schulkinder – Gerichte sehen das in Ballungsräumen wie Stuttgart erfahrungsgemäß sehr aufmerksam.

1. Sachverhalt sauber dokumentieren. Mietkonto, Schriftverkehr, Beschwerden, Zeugen – ein klarer Aktenstand.
2. Vorab abmahnen. Bei Vertragsverletzungen schriftlich, mit Fristsetzung zur Verhaltensänderung.
3. Kündigungsschreiben aufsetzen. Schriftlich, mit konkreter Begründung und Fristberechnung.
4. Zustellung sichern. Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen.
5. Reaktion abwarten. Bestätigt der Mieter den Auszug, ist die Sache erledigt. Widerspricht er, kommt es zur Verhandlungs- oder Klagephase.
6. Räumungsklage bei Bedarf. Nur über das Gericht ist eine zwangsweise Räumung üblicherweise zulässig.

Hinweis zur regionalen Anwendbarkeit: Die hier beschriebenen Praxis-Beobachtungen stammen aus unserer Mietverwaltungs-Tätigkeit in Baden-Württemberg – Stuttgart, Reutlingen, Tübingen und Konstanz/Bodensee. In Ballungsräumen sehen Gerichte Härteeinwände erfahrungsgemäß intensiver an als in strukturschwächeren Gebieten.

Stand: Mai 2026. Inhalte dieses Ratgebers stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für individuelle Entscheidungen bitte einen Rechtsanwalt einschalten.