Verwalter kündigen: Ablauf, Beschlussvorschlag und Fristen
Möchten Sie die Hausverwaltung kündigen oder den Verwalter wechseln? Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümergemeinschaften ihren Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen. Damit die Kündigung wirksam wird, sind zwei Schritte nötig: die Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen den rechtssicheren Ablauf – inklusive fertigem Beschlussvorschlag.
Rechtliche Grundlage: § 26 WEG nach der WEMoG-Reform
Nach § 26 Abs. 3 WEG kann der Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abberufen werden. Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich. Der zugrundeliegende Verwaltervertrag endet automatisch spätestens sechs Monate nach der Abberufung, sofern im Beschluss oder Vertrag nichts Kürzeres bestimmt ist.
Die Verwalterkündigung nach WEG umfasst damit immer zwei rechtliche Ebenen, die beide im Beschluss geregelt sein müssen.
Der Ablauf der Verwalterkündigung in 6 Schritten
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Situation prüfen und Gründe dokumentieren
Auch ohne wichtigen Grund empfiehlt sich eine saubere Dokumentation: verspätete Jahresabrechnungen, nicht umgesetzte Beschlüsse, unzureichende Kommunikation oder fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen. Das schafft Transparenz in der Eigentümerversammlung und sichert Sie ab, falls der Verwalter die Abberufung anfechtet.
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Eigentümerversammlung einberufen
Einberufungsfrist mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Verweigert der Verwalter die Einberufung, kann der Verwaltungsbeirat oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen. Alternativ ist ein Umlaufbeschluss möglich – in der Regel jedoch nur mit Einstimmigkeit.
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Beschlussvorschlag in die Tagesordnung aufnehmen
Der Tagesordnungspunkt muss so klar formuliert sein, dass jeder Eigentümer erkennt, worüber abgestimmt wird. Pauschale Überschriften wie „Sonstiges“ reichen nicht aus und machen den Beschluss anfechtbar.
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Beschluss fassen – einfache Mehrheit genügt
Für Abberufung und Kündigung reicht die einfache Stimmenmehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Beschluss wird mit Verkündung durch den Versammlungsleiter wirksam.
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Kündigung schriftlich zustellen
Nach der Beschlussfassung wird die Kündigung dem Verwalter schriftlich zugestellt – idealerweise per Einschreiben mit Rückschein oder per Boten mit Zustellungsnachweis. Der gefasste Beschluss liegt bei.
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Übergabe und Nachfolge organisieren
Parallel muss ein Nachfolger bestellt werden. Der scheidende Verwalter ist zur vollständigen Herausgabe aller Unterlagen, Konten, Schlüssel und Passwörter verpflichtet (§ 18 Abs. 4 WEG). Verweigert er die Herausgabe, kann die Gemeinschaft gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.
Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
Neben der ordentlichen Abberufung ermöglicht § 626 BGB eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Diese kommt in Betracht, wenn eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters vorliegt und die Fortführung des Vertragsverhältnisses bis zum regulären Vertragsende unzumutbar ist.
Typische wichtige Gründe sind:
- Grobe oder wiederholte Pflichtverletzungen (z. B. dauerhaft fehlerhafte Jahresabrechnungen, ignorierte Beschlüsse)
- Veruntreuung oder zweckfremde Verwendung von Gemeinschaftsgeldern
- Arglistige Täuschung oder schwerwiegender Vertrauensbruch
- Insolvenzeröffnung über das Vermögen des Verwalters
- Dauerhafter Interessenkonflikt (z. B. eigene Immobilien im selben Bestand)
Vorteil: Bei einer wirksamen außerordentlichen Kündigung entfällt die sechsmonatige Weiterlaufzeit des Verwaltervertrags – der Vertrag endet unmittelbar. Risiko: Gelingt der Nachweis des wichtigen Grundes nicht, drohen Schadensersatzansprüche des abberufenen Verwalters für entgangene Vergütung bis zum regulären Vertragsende. Holen Sie im Zweifel rechtlichen Rat ein, bevor Sie diesen Weg gehen.
Muster-Beschlussvorschlag zur Verwalterkündigung
Für einen reibungslosen Verwalterwechsel ist ein präziser Beschlussvorschlag entscheidend. Der folgende Muster-Beschlussvorschlag zum Verwalterwechsel ist für die Aufnahme in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung geeignet. Bitte an Ihre konkrete Situation anpassen.
TOP X: Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags
Die Wohnungseigentümergemeinschaft [Objektbezeichnung, Straße, Ort] beschließt, die derzeitige Verwalterin / den derzeitigen Verwalter, [Firma / Name, Anschrift], mit sofortiger Wirkung gemäß § 26 Abs. 3 WEG von ihrem / seinem Amt als Verwalter abzuberufen.
Gleichzeitig wird der mit der [Firma / Name] bestehende Verwaltervertrag vom [Datum des Vertragsschlusses] zum nächstmöglichen Zeitpunkt, spätestens jedoch sechs Monate nach Beschlussfassung, gekündigt.
Der Verwaltungsbeirat – ersatzweise Herr/Frau [Name] – wird bevollmächtigt und beauftragt, die Kündigung im Namen der Gemeinschaft schriftlich zu erklären, zuzustellen und die geordnete Übergabe der Verwaltungsunterlagen, Konten und Zugänge sicherzustellen.
Wichtige Fristen im Überblick
| Vorgang | Frist |
|---|---|
| Einberufung der Eigentümerversammlung | mind. 3 Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG) |
| Wirksamkeit der Abberufung | sofort mit Beschlussverkündung |
| Max. Laufzeit Verwaltervertrag nach Abberufung | 6 Monate (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG) |
| Außerordentliche Kündigung (Ausschlussfrist) | 2 Wochen ab Kenntnis des Grundes (§ 626 BGB) |
| Anfechtung des Beschlusses | 1 Monat, Begründung 2 Monate (§ 45 WEG) |
| Herausgabe der Unterlagen | unverzüglich nach Vertragsende |
Typische Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Unpräzise Tagesordnung – macht den Beschluss anfechtbar.
- Kein Nachfolgeverwalter bestellt – rechtliches Vakuum droht. Planen Sie die Bestellung des neuen Verwalters idealerweise im selben Tagesordnungspunkt.
- Mündliche Kündigung ohne schriftlichen Nachweis – unwirksam.
- Kündigung ohne Beschluss der Gemeinschaft – Schadensersatzrisiko.
- Annahme, die Abberufung beende automatisch den Vertrag – falsch, die Kündigung muss separat erklärt werden.
- Versäumte Zweiwochen-Frist bei außerordentlicher Kündigung – der wichtige Grund verliert damit seine rechtliche Wirkung.
- Fehlende Dokumentation von Mängeln – erschwert eine spätere Anfechtung oder Schadensersatzforderung des abberufenen Verwalters zu widerlegen.
Über den Autor
Luis Braun AGS-Gruppe · 3. Generation
Mein Großvater hat die AGS-Gruppe gegründet – heute führen wir die Hausverwaltung in dritter Generation. Ich begleite Eigentümergemeinschaften bei Verwalterwechsel, Beschlussfassung und Übergabe.
Häufige Fragen zur Verwalterkündigung
Kann ich den Verwalter ohne Angabe von Gründen kündigen?
Ja. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit und ohne wichtigen Grund durch einfachen Mehrheitsbeschluss möglich.
Wie schnell kann ein Verwalterwechsel vollzogen werden?
Die Abberufung wirkt sofort mit Beschlussverkündung. Der zugrundeliegende Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, sofern nichts Kürzeres vereinbart wird.
Was ist der Unterschied zwischen Abberufung und Kündigung?
Die Abberufung beendet die organschaftliche Stellung des Verwalters. Die Kündigung beendet den schuldrechtlichen Verwaltervertrag. Beides sollte im selben Beschluss geregelt werden.
Wer trägt die Kosten der Verwalterkündigung?
Die Kosten für Eigentümerversammlung, Beschlussfassung und Übergabe trägt die Eigentümergemeinschaft. Vergütungsansprüche des Verwalters bis zum Vertragsende bleiben in der Regel bestehen.
Was passiert mit den Instandhaltungsrücklagen nach der Kündigung?
Die Rücklagen gehören der Gemeinschaft und werden vollständig auf den neuen Verwalter übertragen. Der scheidende Verwalter ist zur unverzüglichen Herausgabe verpflichtet.
Muss der scheidende Verwalter noch die Jahresabrechnung erstellen?
Grundsätzlich ja, für den Zeitraum seiner Tätigkeit. Details sollten im Kündigungsbeschluss oder einer gesonderten Übergabevereinbarung geregelt werden.
Brauche ich bereits einen neuen Verwalter vor der Kündigung?
Idealerweise ja. Um ein Verwaltungsvakuum zu vermeiden, sollte die Bestellung eines neuen Verwalters im selben Tagesordnungspunkt oder zeitnah erfolgen.
Kann der Verwalter gegen seine Abberufung klagen?
Ja, der abberufene Verwalter kann den Beschluss anfechten. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung, die Begründungsfrist zwei Monate.
Kann ein Umlaufbeschluss zur Kündigung genutzt werden?
Ein schriftlicher Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG erfordert grundsätzlich Einstimmigkeit, sofern die Gemeinschaft nicht vorher eine Textform-Mehrheit beschlossen hat.
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