Notarvertrag beim Wohnungsverkauf – worauf achten
Eine Praxis-Checkliste der wichtigen Bausteine, auf die Eigentümer beim Entwurf üblicherweise schauen.
Der notarielle Kaufvertrag ist das zentrale Dokument jedes Immobilienverkaufs. Er wird vom Notar entworfen, beurkundet und beim Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung eingereicht. Viele Eigentümer fragen sich vor dem Termin: Worauf sollte ich besonders schauen?
Welche Rolle der Notar spielt
Der Notar ist neutral. Er berät beide Vertragsparteien, klärt rechtliche Hintergründe und sorgt dafür, dass der Vertrag formal wirksam ist. Den Notar wählt in der Praxis meist der Käufer – schon weil er das Kostenrisiko und die Finanzierungsabwicklung trägt. Verkäufer können jedoch üblicherweise mitsprechen und einen anderen Notar vorschlagen.
Aus unserer Praxis in Baden-Württemberg wissen wir: Ortskundige Notariate, die mit den lokalen Grundbuchämtern eingespielt sind, beschleunigen den Ablauf. In Stuttgart, Reutlingen, Tübingen oder Konstanz/Bodensee unterscheiden sich Bearbeitungszeiten erheblich.
Der Notar prüft, ob der Vertrag formal sauber ist – ob die wirtschaftlichen Bedingungen für Sie sinnvoll sind, prüft niemand außer Ihnen selbst.
Die wichtigsten Vertragsbestandteile im Überblick
In jedem notariellen Wohnungskaufvertrag finden sich – in unterschiedlicher Tiefe – diese Bausteine. Eigentümer schauen in der Praxis besonders auf:
Kaufgegenstand und Beschreibung
Grundbuch-Bezugnahme (Amtsgericht, Grundbuchblatt, Flurstück), Anteil am Gemeinschaftseigentum, Bezugnahme auf Teilungserklärung und Aufteilungsplan, dazugehöriges Sondernutzungsrecht (z. B. Stellplatz, Gartenfläche). Ungenauigkeiten hier führen üblicherweise zu Rückfragen vom Grundbuchamt.
Kaufpreis und Fälligkeit
Höhe des Kaufpreises, ggf. Zahlung über Notaranderkonto oder direkt nach Eintragung der Auflassungsvormerkung. Eigentümer achten üblicherweise darauf, dass die Fälligkeit klar an objektive Voraussetzungen geknüpft ist (Vormerkung im Grundbuch, Lastenfreistellungserklärungen liegen vor).
Auflassungsvormerkung
Sicherungsinstrument für den Käufer: Sie wird im Grundbuch eingetragen und schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Wohnung zwischenzeitlich anderweitig veräußert oder belastet. Üblicherweise Voraussetzung für die Kaufpreis-Fälligkeit.
Lastenfreistellung
Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld oder Hypothek einer Bank? Üblicherweise wird im Vertrag geregelt, wie diese Lasten abgelöst werden – meist über den Kaufpreis, der direkt an die finanzierende Bank des Verkäufers fließt, der Rest an den Verkäufer.
Räumungstermin / Übergabetermin
Wann übergeben Sie die Wohnung an den Käufer? Üblich sind Termine, die an die Kaufpreiszahlung gekoppelt sind. Bei vermieteten Wohnungen erfolgt keine Räumung – stattdessen wird die Mietverwaltung übergeben.
Inventar und Übergabezustand
Einbauküche, Einbauschränke, Markisen – was wird mitverkauft, was bleibt Ihres? Eigentümer achten üblicherweise auf eine genaue Auflistung samt anteiligem Kaufpreis (steuerlich relevant für die Grunderwerbsteuer-Basis des Käufers, prüfen Sie das mit Ihrem Steuerberater).
Gewährleistung
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird die Sachmängelhaftung üblicherweise ausgeschlossen – mit der gesetzlichen Ausnahme bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Eigentümer achten darauf, bekannte Mängel im Vertrag oder im Vorgespräch offen zu legen.
Stolpersteine, die wir in der Praxis häufig sehen
- Inventarliste fehlt: Streit über Einbauten erst nach Übergabe.
- Räumungstermin zu eng: Verkäufer ist mit Auszug noch nicht fertig, wenn Käufer schon einziehen möchte.
- Mietkaution bei vermieteten Wohnungen vergessen: Übertragung wird nachträglich kompliziert.
- Bekannte Mängel verschwiegen: Üblicherweise größte Risikoquelle für spätere Streitigkeiten.
- Fälligkeit zu unkonkret: Wann genau muss der Käufer zahlen? Wenn das nicht klar geregelt ist, kann es zu Verzögerungen kommen.
- Erbengemeinschaft unvollständig: Bei mehreren Erben müssen alle den Vertrag unterzeichnen.
Den Vertragsentwurf richtig lesen
Der Notar muss den Entwurf üblicherweise mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin an Verbraucher übersenden – das ist gesetzlich vorgesehen, um Bedenkzeit zu sichern. Nutzen Sie diese Zeit. Wir empfehlen:
- Lesen Sie den Entwurf vollständig durch – nicht nur die ersten Seiten.
- Markieren Sie Stellen, die Sie nicht verstehen, und notieren Sie Rückfragen.
- Vergleichen Sie Kaufpreis, Inventar und Übergabedatum mit Ihren Verhandlungsergebnissen.
- Prüfen Sie die Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Flurstück, Anteile).
- Lassen Sie sich vom Notar im Vorgespräch unklare Punkte erläutern – das gehört zu seiner Beratungspflicht.
- Bei Unsicherheiten zu wirtschaftlich relevanten Klauseln: ziehen Sie einen Rechtsanwalt hinzu.
Vor dem Beurkundungstermin – die letzten Schritte
- Personalausweis oder Reisepass bereitlegen
- Aktuelle Anschrift, IBAN, Steuer-ID prüfen
- Vollmacht beibringen, falls Sie nicht persönlich erscheinen können
- Bei Erbengemeinschaft: alle Erben oder Vollmachten organisieren
- Bei Eheleuten mit gemeinsamem Eigentum: beide Ehepartner anwesend
- Bankverbindung für die Kaufpreiszahlung bereithalten
- Bestehende Grundschuld? Löschungsbewilligung der finanzierenden Bank rechtzeitig anfordern
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Weitere InformationenHäufige Fragen
Wer wählt den Notar – Käufer oder Verkäufer?
Wie lange muss der Entwurf vorab vorliegen?
Was ist eine Auflassungsvormerkung – brauche ich die wirklich?
Kann ich noch Änderungen am Vertrag verlangen?
Hinweis zur regionalen Anwendbarkeit: Die in diesem Ratgeber genannten Praxis-Beobachtungen stammen aus der Begleitung von Immobilienverkäufen in Baden-Württemberg, insbesondere im Großraum Stuttgart, Reutlingen, Tübingen und Konstanz/Bodensee. Bearbeitungszeiten der Notariate und Grundbuchämter unterscheiden sich regional spürbar.
Stand: Mai 2026. Inhalte dieses Ratgebers stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für Ihre individuelle Situation konsultieren Sie bitte den beurkundenden Notar oder einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht.