Mieterhöhung – wann und wie ist sie üblich?

In der Praxis sehen wir vier dominierende Wege, auf denen Vermieter eine Miete anheben:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete – der Klassiker bei laufenden, unbefristeten Verträgen.
• Modernisierungsumlage – Anteil der Modernisierungs-Investition fließt in die Kaltmiete.
• Staffelmiete – im Mietvertrag fest vereinbarte Erhöhungsschritte zu festen Daten.
• Indexmiete – Miete koppelt an den Verbraucherpreis-Index.

Welcher Weg möglich ist, hängt üblicherweise vom Mietvertrag ab. Eine Staffel- oder Indexmiete steht entweder bereits im Vertrag – oder eben nicht. Ohne entsprechende Klausel bleiben Vergleichsmiete und Modernisierungsumlage.

Die meisten unwirksamen Mieterhöhungen scheitern nicht am Wunsch, sondern an der falschen Rechtsgrundlage.

Die häufigste Form der Mieterhöhung in laufenden Verträgen ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter erklärt darin, dass die aktuelle Miete unter dem üblichen Niveau vergleichbarer Wohnungen liegt, und schlägt eine Anhebung vor.

Als Begründung kommen üblicherweise in Frage:

• Qualifizierter Mietspiegel der Gemeinde (in größeren Städten in Baden-Württemberg meist vorhanden)
• Einfacher Mietspiegel oder Mietdatenbank
• Sachverständigengutachten
• Drei Vergleichswohnungen, die mit Adresse, Größe und Miete benannt werden

Wichtig ist, dass die Erhöhung sich rechnerisch begründen lässt. Es gibt eine sogenannte Kappungsgrenze – also einen maximalen prozentualen Anstieg über einen mehrjährigen Zeitraum. In angespannten Wohnungsmärkten (zu denen Stuttgart und Teile der Bodenseeregion gehören) ist diese Grenze qualitativ enger gefasst als in entspannten Märkten. Wie hoch genau, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab – ein Blick in die örtlichen Verordnungen lohnt vor jedem Erhöhungsverlangen.

Modernisierungsumlage

Wer in eine Wohnung investiert – energetische Sanierung, neue Bäder, Aufzugseinbau – darf einen Anteil der Investitionskosten umlegen. Die Erhöhung folgt einer eigenen Berechnung und Ankündigungslogik: Modernisierung muss vorab angekündigt werden, die Umlage erst nach Abschluss berechnet. Reine Erhaltungsmaßnahmen (defekte Heizung austauschen, Dach reparieren) zählen in der Regel nicht – das sind keine Modernisierungen, sondern Instandhaltung.

Staffelmiete

Bei Staffelmiete sind im Mietvertrag von Anfang an feste Erhöhungs-Termine mit konkreten neuen Mieten vereinbart. Vorteil: keine Begründungspflicht, keine Kappungsgrenze in der laufenden Staffel. Nachteil: feste Schritte gelten auch in Phasen, in denen der Markt nicht mitzieht. Eine zusätzliche Vergleichsmietenerhöhung ist während der Staffel üblicherweise ausgeschlossen.

Indexmiete

Bei Indexmiete koppelt sich die Miete an den Verbraucherpreisindex. Steigt der Index, steigt die Miete – proportional, ohne erneute Begründung, aber mit Schriftform-Erfordernis und Mindestabstand zwischen zwei Erhöhungen. In inflationsstarken Phasen kann Indexmiete für Vermieter attraktiv sein; in stabilen Phasen bewegt sich kaum etwas.

Jede Erhöhung läuft üblicherweise in zwei Phasen:

1. Erhöhungsverlangen. Schriftlich (Textform reicht meist) mit konkreter Begründung und neuer Miete.
2. Zustimmung des Mieters. Der Mieter hat üblicherweise eine Überlegungsfrist von rund zwei Monaten plus den restlichen Monat des Zugangs.

Stimmt der Mieter zu, ist die neue Miete fällig. Stimmt er nicht zu, bleibt nur die Zustimmungsklage. Wichtig: Zwischen dem letzten Mieterhöhungsschreiben (oder Vertragsbeginn) und dem nächsten muss üblicherweise eine bestimmte Wartezeit liegen. Auch die neue Miete darf nicht sofort verlangt werden – erst nach Ablauf einer Überlegungs- und Wartefrist tritt sie üblicherweise in Kraft.

• Falsche Rechtsgrundlage. Eine Erhöhung an die Vergleichsmiete bei laufender Staffel ist üblicherweise unzulässig.
• Veralteter Mietspiegel. Mietspiegel haben üblicherweise eine Gültigkeit; ein zu alter Mietspiegel als Begründung fällt selten durch.
• Zu hohe Sprünge. Wird die Kappungsgrenze gerissen, wird das Verlangen häufig in voller Höhe unwirksam – nicht nur der überschreitende Teil.
• Modernisierung vs. Instandhaltung. Eine als Modernisierung verkleidete Reparatur fällt vor Gericht in der Regel auf.
• Falsche Adressaten. Bei mehreren Mietern müssen alle das Schreiben erhalten.

Hinweis zur regionalen Anwendbarkeit: Die hier beschriebenen Praxis-Beobachtungen stammen aus unserer Mietverwaltungs-Tätigkeit in Baden-Württemberg. Mietspiegel-Niveaus und Kappungsgrenzen unterscheiden sich erheblich zwischen Stuttgart, Reutlingen, Tübingen und Konstanz – immer örtlich prüfen.

Stand: Mai 2026. Inhalte dieses Ratgebers stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für individuelle Entscheidungen bitte einen Rechtsanwalt einschalten.