Modernisierungsmieterhöhung berechnen: 8 %, Kappungsgrenze und Rechner
Nach der Sanierung darf die Miete steigen – aber nur nach klaren Regeln. Wer sie kennt, rechnet richtig und vermeidet den häufigsten Fehler.
Neue Fenster, eine gedämmte Fassade, eine Wärmepumpe statt der alten Gasheizung: Wer als Vermieter modernisiert, investiert. Und er darf einen Teil dieser Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen. § 559 BGB regelt, wie viel. Doch zwischen der reinen Rechnung und einer sicheren Erhöhung liegen drei Stolpersteine. Erstens die Abgrenzung zur Instandhaltung, zweitens die Kappungsgrenzen und drittens die richtige Ankündigung. Dieser Ratgeber führt durch alle drei. Und er rechnet Ihre Erhöhung direkt aus.
Modernisierung ist nicht gleich Instandhaltung
Der wichtigste Punkt zuerst, denn hier scheitern die meisten Erhöhungen. Nur echte Modernisierungen berechtigen zur Mieterhöhung nach § 559 BGB. Reine Instandhaltung dagegen dürfen Sie nicht umlegen. Damit ist die Reparatur oder der Ersatz von Abgenutztem gemeint.
Modernisierung im Sinne des Gesetzes (§ 555b BGB) liegt vor, wenn die Maßnahme den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert oder – der praktisch wichtigste Fall – nachhaltig Energie oder Wasser einspart. Dazu zählen etwa:
- Wärmedämmung von Fassade, Dach oder Kellerdecke
- Austausch von Fenstern gegen wärmeschutzverglaste Fenster
- Einbau einer neuen, effizienteren Heizanlage (z. B. Wärmepumpe)
- Erstmaliger Einbau eines Aufzugs oder eines Balkons
- Anschluss an ein Glasfasernetz
Der Abzug für „ersparte Instandhaltung“
Oft steckt in einer Modernisierung auch ein Instandhaltungsanteil, etwa weil die alten Fenster ohnehin bald fällig gewesen wären. Dann müssen Sie diesen Anteil herausrechnen, denn nur die echten Modernisierungskosten sind umlagefähig. Wer eine 30 Jahre alte Heizung gegen eine Wärmepumpe tauscht, darf deshalb nicht die vollen Kosten ansetzen. Vielmehr ist der Wert der ohnehin fälligen Erneuerung abzuziehen. Genau diesen Abzug berücksichtigt der Rechner weiter unten.
Wer den Instandhaltungsanteil nicht abzieht, macht die schönste Modernisierung zur angreifbaren Mieterhöhung.
Die 8-Prozent-Regel
Das Grundprinzip ist einfach: Der Vermieter darf jährlich 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 Abs. 1 BGB). Bis 2018 lag dieser Satz noch bei 11 Prozent – für Maßnahmen, deren Ankündigung dem Mieter ab dem 1. Januar 2019 zuging, gelten die 8 Prozent.
Die Formel lautet also:
Monatliche Mehrmiete = (umlagefähige Kosten × 8 %) ÷ 12
Ein Beispiel: Für eine Wohnung wurden 20.000 € umlagefähige Modernisierungskosten aufgewendet. 8 % davon sind 1.600 € pro Jahr, geteilt durch 12 ergibt das eine monatliche Mehrmiete von rund 133 €. Diese Erhöhung ist – anders als eine Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete – dauerhaft und muss vom Mieter nicht gesondert „zugestimmt“ werden; sie tritt kraft Gesetzes ein.
Kosten müssen auf die Wohnungen verteilt werden
Betrifft die Maßnahme mehrere Wohnungen – etwa eine Fassadendämmung im ganzen Haus –, werden die Gesamtkosten zunächst nach einem angemessenen Maßstab (meist der Wohnfläche) auf die einzelnen Einheiten verteilt. Erst auf den so ermittelten Anteil wird die 8-Prozent-Rechnung angewendet.
Welche Kosten umlagefähig sind
Umlagefähig sind die notwendigen Kosten der baulichen Maßnahme – und zwar mehr als nur die reine Handwerkerrechnung. Dazu gehören auch:
- Material- und Lohnkosten der ausführenden Betriebe
- Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, Statik, Planung
- Kosten für erforderliche Genehmigungen
- Finanzierungskosten in begrenztem Umfang (str.)
Abziehen müssen Sie außerdem die Drittmittel. Denn Zuschüsse und zinsvergünstigte Darlehen, etwa aus KfW- oder BAFA-Programmen, mindern die umlagefähigen Kosten. Wer also 40.000 € investiert und 10.000 € Förderung erhält, darf nur auf die restlichen 30.000 € umlegen (abzüglich Instandhaltungsanteil). Auch das rechnet das Tool weiter unten mit ein.
Die Kappungsgrenzen: der zweite Schutzmechanismus
Selbst wenn die 8-Prozent-Rechnung eine hohe Mehrmiete ergibt, ist bei der tatsächlichen Erhöhung eine absolute Obergrenze zu beachten. § 559 Abs. 3a BGB schützt Mieter vor übermäßigen Sprüngen:
- 3,00 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren – das ist die Regel.
- 2,00 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, wenn die monatliche Ausgangsmiete unter 7,00 € pro Quadratmeter liegt.
Wenn die 8-Prozent-Rechnung also eine Mehrmiete über dieser Grenze ergibt, dann wird die Erhöhung entsprechend gedeckelt. Der Rechner prüft das automatisch, und er weist gesondert aus, sobald die Kappungsgrenze greift.
Die 8 Prozent sagen, was rechnerisch möglich wäre. Die Kappungsgrenze sagt, was tatsächlich verlangt werden darf.
Rechner und formgerechte Ankündigung
Mit den folgenden Angaben berechnen Sie die zulässige Modernisierungsmieterhöhung – inklusive Abzug von Instandhaltungsanteil und Förderung sowie automatischer Prüfung der Kappungsgrenze.
Rechner Modernisierungsmieterhöhung
Nach § 559 BGB · inkl. KappungsgrenzeUnverbindliche Orientierung. Die Kappungsgrenze bezieht sich auf einen Sechs-Jahres-Zeitraum; frühere Modernisierungserhöhungen sind anzurechnen und hier nicht erfasst. Finanzierungskosten und Verteilungsmaßstäbe im Einzelfall können abweichen.
Schritt 1: Die Ankündigung vor Beginn
Zunächst brauchen Sie die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB. Denn bevor die Arbeiten starten, muss der Mieter wissen, was auf ihn zukommt. Deshalb muss die Ankündigung dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform zugehen. Außerdem muss sie Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer nennen. Ebenso gehört die zu erwartende Mieterhöhung schon hier hinein, damit der Mieter die finanziellen Folgen einschätzen kann.
Schritt 2: Das Erhöhungsschreiben nach Abschluss
Sobald die Arbeiten fertig sind, folgt das Mieterhöhungsschreiben nach § 559b BGB. Auch dieses muss in Textform erfolgen, und es muss die Erhöhung nachvollziehbar erläutern. Deshalb schlüsseln Sie die entstandenen Kosten auf und ziehen Instandhaltungsanteil sowie Förderung sichtbar ab. Weil der Mieter das prüfen können muss, gehört die komplette Berechnung ins Schreiben. Danach ist die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang zu zahlen.
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Unverbindlich anfragenHäufige Fragen
Muss der Mieter der Modernisierungsmieterhöhung zustimmen?
Nein. Anders als bei der Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) tritt die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB kraft Gesetzes ein, sobald das formgerechte Erhöhungsschreiben zugegangen ist. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Der Mieter kann die Erhöhung jedoch prüfen und bei formellen oder rechnerischen Fehlern zurückweisen.
Gelten 8 oder 11 Prozent?
Seit dem 1. Januar 2019 gelten 8 Prozent. Die früheren 11 Prozent kommen nur noch zum Tragen, wenn die Modernisierungsankündigung dem Mieter noch im Jahr 2018 oder davor zugegangen ist. Für alle neueren Maßnahmen ist der Satz von 8 Prozent maßgeblich – so rechnet auch das Tool oben.
Was ist die Kappungsgrenze bei der Modernisierung?
Die Miete darf sich durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3,00 € pro Quadratmeter erhöhen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7,00 € pro Quadratmeter, sind es sogar nur 2,00 € pro Quadratmeter. Diese Grenze gilt unabhängig davon, was die 8-Prozent-Rechnung ergibt – sie ist ein zusätzlicher Schutzmechanismus. Bereits erfolgte Modernisierungserhöhungen der letzten sechs Jahre werden angerechnet.
Muss der Instandhaltungsanteil wirklich abgezogen werden?
Ja. Wenn eine Modernisierung zugleich fällige Instandhaltung ersetzt – etwa der Austausch alter, reparaturbedürftiger Fenster –, ist der ersparte Instandhaltungsaufwand von den umlagefähigen Kosten abzuziehen (§ 559 Abs. 2 BGB). Wird dieser Abzug unterlassen, ist die Mieterhöhung insoweit fehlerhaft und angreifbar. In der Praxis wird der Anteil geschätzt oder gutachterlich ermittelt.
Mindern Förderungen die umlagefähigen Kosten?
Ja. Öffentliche Zuschüsse und zinsvergünstigte Darlehen, etwa aus KfW- oder BAFA-Programmen, sind von den Modernisierungskosten abzuziehen, bevor die 8 Prozent berechnet werden (§ 559a BGB). Der Vermieter darf nur die tatsächlich selbst getragenen Kosten umlegen. Der Rechner oben berücksichtigt diesen Abzug im Feld „Förderung / Zuschüsse“.
Kann der Mieter wegen der Erhöhung kündigen?
Ja. Nach einer Modernisierungsmieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB): Er kann bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall wird die Erhöhung für ihn nicht wirksam. Bei sozialen Härtefällen kann der Mieter außerdem der Erhöhung unter engen Voraussetzungen widersprechen (Härtefallregelung).
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Der Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung; frühere Modernisierungserhöhungen, individuelle Verteilungsmaßstäbe und die genaue Ermittlung des Instandhaltungsanteils können das Ergebnis beeinflussen. Bei konkreten Fragen empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.