Geerbte Immobilie und Erbschaftssteuer

Im Zusammenhang mit geerbten Immobilien werden drei Steuerarten häufig durcheinander geworfen. Sie sind miteinander verwandt, aber nicht dasselbe:

• Erbschaftsteuer – fällt üblicherweise auf den Vermögensübergang von Todes wegen an. Das Finanzamt prüft, was geerbt wurde und welcher Freibetrag greift.
• Schenkungsteuer – nach denselben Regeln wie die Erbschaftsteuer, nur für Übertragungen zu Lebzeiten. Beide werden im selben Gesetz geregelt.
• Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne (oft „Spekulationssteuer“ genannt) – betrifft den späteren Verkauf der geerbten Immobilie.

Viele Erben fragen sich, ob sie „doppelt“ besteuert werden. Generell gilt: Erbschaftsteuer und mögliche Veräußerungsgewinn-Besteuerung sind verschiedene Vorgänge mit verschiedenen Bemessungsgrundlagen. Im Einzelfall können beide nacheinander relevant sein – die Abstimmung gehört in die Hände des Steuerberaters.

Erbschaftsteuer ist nicht „Steuer auf den Verkauf“, sondern „Steuer auf das Erben“. Wer verkauft, hat im Anschluss eine zweite, eigene Frage zu klären.

Das Erbschaftsteuerrecht arbeitet mit persönlichen Freibeträgen, die nach Verwandtschaftsgrad gestaffelt sind. Generell gilt: Je näher Sie dem Erblasser verwandt sind, desto höher fällt der Freibetrag aus. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben üblicherweise den höchsten Freibetrag, gefolgt von Kindern, dann Enkeln, dann anderen Verwandten und schließlich Nicht-Verwandten.

In der Praxis bedeutet das: Übersteigt der Wert des Erbes den einschlägigen Freibetrag, wird auf den übersteigenden Teil Erbschaftsteuer fällig. Der Steuersatz ist ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad und der Höhe des Erbes abhängig – Faustregel: nähere Verwandte zahlen einen geringeren Anteil als entferntere.

Wichtig: In den Freibetrag fließen üblicherweise auch Schenkungen ein, die der Erblasser dem Erben in den letzten zehn Jahren vor seinem Tod gemacht hat. Wer also frühzeitig größere Schenkungen erhalten hat, hat seinen Freibetrag möglicherweise schon teilweise „verbraucht“. Diese Konstellation ist ein klassisches Beispiel dafür, warum Pauschalantworten hier in die Irre führen.

Sonderregeln für das Familienheim

Für das selbstgenutzte Familienheim gibt es zudem eine eigene Begünstigungsregel. Üblicherweise bleibt es beim Erbe durch Ehepartner oder Kinder unter bestimmten Bedingungen steuerfrei – etwa wenn das Haus innerhalb einer bestimmten Frist bezogen und für mehrere Jahre selbst bewohnt wird. Die genauen Bedingungen sind streng und einzelfallsensibel; auch hier ist die Beratung im Vorfeld sinnvoller als die Korrektur im Nachhinein.

Bevor überhaupt eine Steuer berechnet werden kann, muss die Immobilie bewertet werden. Üblicherweise nutzt das Finanzamt dafür standardisierte Verfahren – das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, je nach Art des Objekts (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, gewerbliche Immobilie).

In der Praxis sehen wir regelmäßig, dass diese standardisierte Bewertung den tatsächlichen Marktwert nicht punktgenau trifft. Sie kann zu hoch oder zu niedrig ausfallen. Wer die Bewertung als unangemessen empfindet, kann üblicherweise ein qualifiziertes Sachverständigengutachten beibringen, um den geringeren gemeinen Wert nachzuweisen. Ob sich das im Einzelfall lohnt, ist – Sie ahnen es – eine Steuerberater-Frage.

Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, beschäftigt sich üblicherweise mit zwei Fragen: Wann verkaufen – und gibt es ein „falsches“ Timing? Generell gilt:

• Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert zum Todestag, nicht nach dem späteren Verkaufspreis. Ein höherer oder niedrigerer Verkaufspreis ändert die einmal festgesetzte Erbschaftsteuer nicht rückwirkend.
• Bei der Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn tritt der Erbe in die Zeitschiene des Erblassers ein – wer ein Haus erbt, das der Erblasser bereits lange besessen hat, hat üblicherweise die Zehnjahresfrist bereits umgangen.
• Sonderregeln für das Familienheim (siehe Kapitel II) können bei zu schnellem Verkauf nach der Erbschaft entfallen – das ist eine der häufigsten Stolperfallen.

Aus unserer Praxis: Viele Erben in Baden-Württemberg verkaufen das geerbte Haus aus pragmatischen Gründen – Wohnort woanders, keine Kapazität für Modernisierung, mehrere Erben mit unterschiedlichen Interessen. In diesen Fällen lohnt ein Gespräch mit dem Steuerberater vor dem Verkauf, nicht erst danach.

Eine geerbte Immobilie steht häufig nicht im Eigentum einer einzelnen Person, sondern einer Erbengemeinschaft – Geschwister, Witwer und Kinder, manchmal weiter entfernte Verwandte. Generell gilt: Die Erbschaftsteuer wird für jeden Miterben einzeln auf seinen Erbanteil festgesetzt, mit seinem persönlichen Freibetrag und Steuersatz.

In der Praxis sehen wir, dass Erbengemeinschaften häufig den Verkauf des geerbten Objekts wählen, weil die Aufteilung eines einzelnen Hauses zwischen mehreren Erben praktisch schwierig ist. Bei diesem Schritt sind die steuerlichen Wirkungen für jeden Miterben einzeln zu betrachten – verschiedene Verwandtschaftsgrade führen zu verschiedenen Belastungen aus demselben Vorgang.

In einer Erbengemeinschaft sitzt nicht eine Person mit ihrem Finanzamt zusammen, sondern mehrere – jede mit eigenen Freibeträgen, eigener Steuerklasse, eigener Lebenssituation.

Hinweis zur regionalen Anwendbarkeit: Die in diesem Ratgeber beschriebenen Praxis-Beobachtungen stammen aus unserer Arbeit in Baden-Württemberg, insbesondere im Großraum Stuttgart, Reutlingen, Tübingen und Konstanz/Bodensee. Die Erbschaftsteuer ist Bundesrecht; die Verwaltungspraxis der Finanzämter kann sich regional dennoch unterscheiden.

Stand: Mai 2026. Dieser Ratgeber stellt keine Steuerberatung dar. Für die Beurteilung Ihrer individuellen erbrechtlichen und steuerlichen Situation konsultieren Sie bitte einen Steuerberater und gegebenenfalls einen Rechtsanwalt für Erbrecht.