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Ratgeber Wohnungsverkauf 16. Mai 2026 · 8 Min Lesezeit

Sondereigentumsverwaltung beim Verkauf kündigen

Laufzeit, Kündigungsfrist, Mietkaution und Heizkosten – wie der Übergang in der Praxis sauber gelingt.

Luis Braun AGS-Gruppe · Stuttgart · Reutlingen · Tübingen · Konstanz Verkauf

Wer eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, hat oft zwei Verwalter-Verträge am Hals: die WEG-Verwaltung – die bleibt – und die Sondereigentumsverwaltung (SEV), die mit dem Verkauf endet oder vom Käufer übernommen wird. Wie der Übergang sauber gelingt, entscheidet sich in den Wochen vor dem Notartermin.

Kapitel I

Was die Sondereigentumsverwaltung abdeckt

Während die WEG-Verwaltung das Gemeinschaftseigentum betreut, kümmert sich die Sondereigentumsverwaltung – kurz SEV – um die einzelne vermietete Wohnung. Typische Leistungen, die wir in SEV-Verträgen in Baden-Württemberg regelmäßig sehen:

  • Mieterauswahl und Erstellung des Mietvertrags
  • Einzug der Miete und Mahnwesen
  • Verwaltung der Mietkaution auf einem separaten Kautionskonto
  • Jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung gegenüber dem Mieter
  • Kommunikation mit dem Mieter bei Reparaturen, Mängeln, Modernisierungen
  • Koordination von Handwerker-Einsätzen
  • Steuerliche Aufstellungen für den Vermieter

Beim Verkauf der Wohnung steht jede dieser Leistungen vor einem Schnittpunkt: Entweder der Käufer übernimmt den Vertrag oder Sie kündigen die SEV und der Käufer schließt eigenständig einen neuen Vertrag – häufig mit derselben Verwaltung, manchmal mit einer anderen.

Die SEV ist ein zweites Vertragsverhältnis, das beim Wohnungsverkauf gerne übersehen wird – bis die Kündigung an einer fast vergessenen Laufzeit-Klausel hängt.

Kapitel II

Laufzeiten und Kündigungsfristen

SEV-Verträge sind privatautonom gestaltet und unterscheiden sich von Verwalter zu Verwalter erheblich. In der Praxis sehen wir wiederkehrende Muster:

  • Mindestlaufzeiten von ein bis mehreren Jahren, oft mit automatischer Verlängerung
  • Ordentliche Kündigungsfristen zum Ende des Geschäftsjahres oder zum Ende eines Quartals
  • Sonderkündigungsrechte bei Eigentümerwechsel – aber nicht in jedem Vertrag
  • Übertragbarkeit auf den neuen Eigentümer mit oder ohne dessen Zustimmung

Generell gilt: Lesen Sie Ihren SEV-Vertrag, bevor Sie mit der Vermarktung beginnen. Wer erst nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags feststellt, dass die SEV noch ein weiteres Jahr läuft und der Käufer sie nicht übernehmen möchte, sitzt zwischen den Stühlen.

Kapitel III

Sauber kündigen – Praxis-Schritte vor dem Verkauf

Wir empfehlen folgenden Ablauf, der sich in unserer Praxis bewährt hat:

  1. Vertrag prüfen: Laufzeit, Kündigungsfrist, Sonderrechte bei Eigentümerwechsel, Übertragungsklauseln.
  2. Schriftliche Kündigung: Per Einschreiben mit Rückschein, mit klarer Bezugnahme auf den geplanten Verkauf und das voraussichtliche Übergabedatum.
  3. Bestätigung einholen: Der Verwalter sollte den letzten Tag der Vertragslaufzeit schriftlich bestätigen.
  4. Käufer informieren: Schon im Exposé oder spätestens in den Vertragsverhandlungen klären, ob die SEV mit übergeht, gekündigt wird, oder der Käufer sie selbständig neu beauftragt.
  5. Mieter informieren: Üblicherweise gemeinsam mit dem Verwalter – formell wechselt der Vermieter erst mit der Grundbuch-Umschreibung, in der Praxis ist es gute Form, den Mieter früh zu informieren.

Bei Unsicherheiten zur konkreten Vertragsauslegung empfehlen wir, einen Rechtsanwalt für Miet- und WEG-Recht hinzuzuziehen. Die SEV-Verträge sind individueller als WEG-Verwalterverträge, Standard-Antworten greifen hier oft zu kurz.

Kapitel IV

Mietkaution, Heizung, Mieter-Kommunikation – die Übergangsthemen

Drei Themen brauchen in der Übergangsphase besondere Aufmerksamkeit:

Mietkaution

Die vom Mieter gestellte Kaution liegt üblicherweise auf einem separaten Konto und wird beim Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer übertragen. In der Praxis erfolgt das entweder über eine Kontoumschreibung oder über eine Überweisung an den Käufer. Wichtig: Die Übertragung wird im notariellen Kaufvertrag üblicherweise geregelt und nachvollziehbar dokumentiert.

Heizkostenabrechnung

Die Abrechnung läuft je nach Wärmedienstleister jahrweise. Beim Eigentümerwechsel mitten im Abrechnungsjahr wird üblicherweise eine Zwischenablesung beauftragt – die Kosten dafür werden im Kaufvertrag zwischen den Parteien aufgeteilt. Verkäufer und Käufer einigen sich, wer welchen Anteil der Vorauszahlungen und der Endabrechnung trägt.

Mieter-Korrespondenz

Offene Themen mit dem Mieter – etwa noch nicht abgeschlossene Reparaturen, eine angemahnte Mietminderung, eine geplante Mietanpassung – sollten schriftlich dokumentiert und dem Käufer übergeben werden. Wir empfehlen, einen Mieterstammdaten-Bogen mit allen offenen Punkten zum Stichtag aufzubereiten.

Kapitel V

Checkliste: vor dem Notartermin abhaken

  1. SEV-Vertrag mit Laufzeit und Kündigungsfrist beigelegt
  2. Schriftliche Kündigungsbestätigung des Verwalters eingeholt
  3. Mietkautionskonto identifiziert, Übertragungsweg festgelegt
  4. Heizkostenabrechnung und Zwischenablesung organisiert
  5. Mieterstammdaten mit offenen Themen aufbereitet
  6. Übergabe-Termin mit Käufer und ggf. Mieter abgestimmt
  7. Steuerliche Aufstellungen für das laufende Jahr aktuell
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Kapitel VI

Häufige Fragen

Geht die SEV automatisch auf den Käufer über?
Nicht automatisch. Üblicherweise braucht es entweder eine ausdrückliche Übernahme durch den Käufer (mit Zustimmung des Verwalters) oder eine saubere Kündigung. Der Käufer kann dann mit demselben oder einem anderen Verwalter einen neuen Vertrag schließen.
Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf?
Die Kaution gehört dem Mieter, wird aber vom Vermieter treuhänderisch verwaltet. Beim Eigentümerwechsel wird sie üblicherweise auf den neuen Eigentümer übertragen – der Vorgang wird im notariellen Kaufvertrag festgehalten.
Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?
Eine formale Pflicht zur Vor-Information besteht in dieser Form nicht – der Mietvertrag wechselt mit der Grundbuch-Umschreibung automatisch zum neuen Eigentümer („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). In der Praxis ist eine frühzeitige, freundliche Information jedoch die Regel und erleichtert den Übergang spürbar.
Was, wenn die SEV-Laufzeit länger ist als bis zum Notartermin?
Drei Wege sind üblich: Käufer übernimmt den Vertrag bis Laufzeitende, Verkäufer trägt die Kosten bis Vertragsende, oder eine einvernehmliche Aufhebung mit dem Verwalter. Für die individuelle Gestaltung empfehlen wir Rechtsberatung.
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Hinweis zur regionalen Anwendbarkeit: Die in diesem Ratgeber genannten Praxis-Beobachtungen stammen aus der Begleitung von Wohnungsverkäufen in Baden-Württemberg, insbesondere im Großraum Stuttgart, Reutlingen, Tübingen und Konstanz/Bodensee. SEV-Vertragsmuster unterscheiden sich regional und je nach Verwalter erheblich.

Stand: Mai 2026. Inhalte dieses Ratgebers stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für Ihre individuelle Situation konsultieren Sie bitte einen Rechtsanwalt für Miet- und WEG-Recht.