„Kauf bricht nicht Miete“
Was § 566 BGB im Klartext bedeutet – für Verkäufer und Käufer, neutral erklärt.
Kaum eine Regel des Mietrechts wird so häufig zitiert und so oft missverstanden wie der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Dieser Ratgeber erklärt neutral, was der Satz im Bürgerlichen Gesetzbuch wirklich bedeutet – und welche Konsequenzen sich daraus für den Verkauf einer vermieteten Immobilie ergeben.
Was § 566 BGB tatsächlich regelt
Die volkstümliche Formel „Kauf bricht nicht Miete“ stammt aus § 566 BGB. Der Gesetzestext beschreibt – stark vereinfacht – einen Vertrags-Eintritt: Wenn vermieteter Wohnraum während eines bestehenden Mietverhältnisses verkauft wird, tritt der Käufer mit dem Eigentumswechsel in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein.
Anders gesagt: Der Verkauf der Immobilie beendet das Mietverhältnis nicht. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter – nur die Person, die ihn auf Vermieterseite hält, ist eine andere.
Eigentum am Stein wechselt – das Vertragsverhältnis am Wohnen bleibt. Genau das ist der Sinn der Regel.
Wie der Vertragsübergang technisch funktioniert
Maßgeblich für den Übergang ist nicht der Notartermin, sondern üblicherweise die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Erst ab diesem Zeitpunkt gilt der Käufer als Vermieter. Praktisch bedeutet das:
- Mietzahlungen werden ab dem Übergang an den neuen Eigentümer geleistet
- Die Kaution wird auf den neuen Eigentümer übertragen – inklusive aufgelaufener Zinsen
- Nebenkostenabrechnungen werden zum Stichtag aufgeteilt
- Bestehende Vereinbarungen mit dem Mieter (Schönheitsreparaturen, Sonderrechte) gelten unverändert
Empfehlenswert ist in der Praxis, dass Verkäufer und Käufer den Mieter gemeinsam über den Eigentümerwechsel und die geänderte Bankverbindung informieren. Das vermeidet Missverständnisse und Doppelzahlungen.
Welche Bedeutung das für den Verkaufspreis hat
Weil der Mietvertrag mit verkauft wird, ist er Teil dessen, was bewertet wird. Käufer schauen sich Mietvertrag, Mietniveau und Mieterstruktur sehr genau an. Generell gilt:
- Eine niedrige Bestandsmiete drückt den erzielbaren Preis spürbar
- Lange Restlaufzeiten von Sonderkündigungs-Ausschlüssen können den Bieterkreis verkleinern
- Sanierungsfeindliche Vertragsklauseln werden im Preis berücksichtigt
- Solvente Mieter mit pünktlicher Zahlung sind ein Pluspunkt
In Lagen mit starker Investorennachfrage – wie der Stuttgarter Innenstadt, Reutlingen, Tübingen oder Teilen des Bodenseeraums – relativiert die hohe Nachfrage diesen Effekt teilweise. In strukturschwächeren Lagen wirkt er ausgeprägter.
Eigenbedarf nach Kauf: was viele Käufer fragen
Eine der häufigsten Fragen, die Käufer einer vermieteten Wohnung stellen, betrifft Eigenbedarf: Können sie nach dem Kauf wegen Eigenbedarf kündigen? Die Antwort lautet im Grundsatz: ja – aber unter Bedingungen, die im Einzelfall sorgfältig zu prüfen sind.
Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, nahe Angehörige oder einen Haushaltsangehörigen benötigt. Die Kündigung ist formgebunden, schriftlich zu begründen und unterliegt mehreren mietrechtlichen Hürden – insbesondere Schutzvorschriften für Mieter mit langer Wohndauer, hohem Alter oder besonderen Härten.
Die sogenannte „Sperrfrist“
Bei umgewandelten Eigentumswohnungen kennt das Gesetz eine Wartefrist: Wer eine vermietete Wohnung kauft, die während des bestehenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, darf üblicherweise erst nach einer mehrjährigen Sperrfrist wegen Eigenbedarf kündigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – darunter Stuttgart und weite Teile Baden-Württembergs – ist diese Frist regelmäßig länger.
Eigenbedarf ist kein Knopfdruck. Es ist ein formaler Prozess mit harten Regeln – und endet im Streitfall vor Gericht.
Wichtig: Für die konkrete Anwendung auf Ihre Situation – Sperrfristen am Objekt, Form der Kündigung, Härtefall-Prüfung – ist fachanwaltliche Beratung im Mietrecht unerlässlich. Pauschale Aussagen tragen hier nicht.
Mieterschutz im Überblick
Der Gesetzgeber hat den Mieter beim Eigentümerwechsel an mehreren Stellen geschützt. Neben dem Vertragsübergang nach § 566 BGB sind das insbesondere:
- Sperrfristen bei umgewandelten Wohnungen (regional unterschiedlich, in BaWü meist länger)
- Soziale Härte-Klauseln bei Eigenbedarfskündigungen
- Vorkaufsrecht des Mieters in bestimmten Konstellationen (insbesondere bei Umwandlung)
- Schutz der Kaution durch Pflicht zur insolvenzfesten Anlage
Für Verkäufer ist es üblicherweise sinnvoll, die Mieter frühzeitig und sachlich über einen geplanten Verkauf zu informieren. Das schafft Vertrauen – und vermeidet, dass Spekulationen den Verkaufsprozess belasten.
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Weitere InformationenHäufige Fragen
Endet der Mietvertrag mit dem Verkauf?
Kann der neue Eigentümer sofort Eigenbedarf anmelden?
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Was passiert mit der Kaution beim Verkauf?
Hinweis zur regionalen Anwendbarkeit: Mietrechtliche Vorschriften sind bundeseinheitlich, einzelne Sperr- und Kündigungsfristen variieren jedoch regional. In Baden-Württemberg gelten in zahlreichen Städten – insbesondere Stuttgart, Reutlingen, Tübingen und Konstanz – verlängerte Schutzfristen für Mieter umgewandelter Wohnungen.
Disclaimer: Stand: Mai 2026. Inhalte dieses Ratgebers stellen ausdrücklich keine Rechtsberatung dar. Mietrechtliche Sachverhalte sind einzelfallabhängig. Für Ihre individuelle Situation konsultieren Sie bitte einen Rechtsanwalt für Mietrecht oder Ihren Notar.