Vermietete Eigentumswohnung verkaufen

Der zentrale Grundsatz beim Verkauf einer vermieteten Wohnung steckt in einem einzigen Satz aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch: § 566 BGB – umgangssprachlich „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet rein informativ: Wenn eine vermietete Wohnung verkauft wird, tritt der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter bleibt, die Vertragsbedingungen bleiben, lediglich der Vermieter wechselt.

Für Verkäufer hat das praktische Konsequenzen: Der Mietvertrag ist Teil dessen, was verkauft wird. Käufer prüfen ihn so sorgfältig wie das Grundbuch. Höhe der Miete, Laufzeit, Staffel- oder Indexvereinbarungen, Mieterhöhungs-Spielräume – all das fließt direkt in die Kaufpreis-Kalkulation ein.

Eine vermietete Wohnung verkauft sich nicht über Wohnträume, sondern über Renditeziffern. Wer das versteht, spricht die richtige Käufergruppe an.

In der Praxis sehen wir zwei sehr unterschiedliche Käufergruppen, die bei vermieteten Eigentumswohnungen ernsthaft mitbieten:

1. Kapitalanleger und Buy-and-Hold-Investoren

Die häufigste Käufergruppe. Für diese Investoren ist der bestehende Mietvertrag ein Pluspunkt: Die Wohnung wirft ab Tag eins Cashflow ab, keine Vermietungsphase, kein Leerstandsrisiko. Entscheidend sind hier Mietrendite, Lage, Substanz und die Zuverlässigkeit des Mieters. Diese Käufer akzeptieren in der Regel auch Bestandsmietverhältnisse unter Marktniveau – sofern der Preis stimmt.

2. Eigennutzer mit Geduld

Seltener, aber existent: Familien oder Paare, die eine bestimmte Wohnung in einer bestimmten Lage suchen und bereit sind, auf den Auszug des Mieters zu warten oder eine Eigenbedarfskündigung in Aussicht zu nehmen. Dieser Weg ist mit Unsicherheiten behaftet und eignet sich nur, wenn Käufer und Mieter realistische Erwartungen haben.

3. Aufteiler und Investorengruppen

Bei Wohnungen in größeren Häusern auch ein Thema: Investoren, die mehrere Einheiten gleichzeitig kaufen und im Bestand modernisieren oder einzeln weiterverkaufen wollen.

Bei einer vermieteten Wohnung kommt zu den klassischen Verkaufsunterlagen ein Mietvertrags-Paket hinzu. Üblicherweise erwarten ernsthafte Interessenten:

• Aktueller Mietvertrag mit allen Nachträgen und Anlagen
• Übersicht der Kaltmiete der letzten Jahre, einschließlich Mieterhöhungen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Kautionsnachweis – getrenntes Konto, Bürgschaft oder Sparbuch
• Protokoll der Eigentümerversammlung und Wirtschaftsplan
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Hausgeld-Aufstellung mit Rücklagen-Stand
• Energieausweis (gesetzlich Pflicht)
• Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnung

Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkaufsprozess in den meisten Fällen erheblich – und sie wirken sich messbar auf das Vertrauen ernsthafter Käufer aus.

Generell gilt: Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt am Markt regelmäßig einen anderen Preis als eine vergleichbare leerstehende. Wie stark dieser Unterschied ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab.

Wenn die Bestandsmiete unter dem Marktniveau liegt

Das ist der häufigste Fall bei langjährigen Mietverhältnissen. Investoren rechnen mit der Ist-Miete, nicht mit Wunsch-Mieten. Je größer der Abstand zwischen Bestandsmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete, desto spürbarer wirkt sich das auf den Kaufpreis aus.

Wenn Eigennutzer ausfallen

Die Käufergruppe der zahlungskräftigen Familien sucht in der Regel eine bezugsfreie Wohnung. Fällt diese Gruppe weg, schrumpft der Bieterkreis – und mit ihm der potenzielle Spitzenpreis.

Wenn der Standort zieht

In gefragten Lagen wie der Stuttgarter Innenstadt oder dem Tübinger Universitätsumfeld relativiert die starke Investoren-Nachfrage diesen Effekt teilweise. In strukturschwächeren Lagen wirkt er ausgeprägter.

Investoren kaufen Cashflow plus Wertentwicklungs-Erwartung. Eine niedrige Bestandsmiete ist kein Mangel – sondern der Hebel, mit dem sie morgen mehr verdienen.

1. Unterlagen sammeln. Mietvertrag, Hausgeld, Protokolle, Energieausweis.
2. Marktwert einordnen. Realistisch unter Berücksichtigung der Vermietungssituation – nicht zum Leerstands-Vergleichspreis.
3. Vermarktungsweg wählen. Makler-Vermarktung, Privatverkauf oder Direktverkauf an Investoren.
4. Mieter informieren. Die Information über den geplanten Verkauf ist üblich – das Verhältnis bleibt entspannter, wenn früh kommuniziert wird.
5. Kaufinteressenten qualifizieren. Bei Investoren-Käufern: Finanzierungsbestätigung früh einholen.
6. Notarvertrag und Übergabe. Der Mietvertrag wandert mit – inklusive Kaution und Nebenkosten-Abrechnung zum Stichtag.

Üblicherweise zieht sich dieser Prozess über mehrere Monate. Bei einem Direktverkauf an Investoren aus dem Sorgenfrei-Verkauf-Pool sind es regelmäßig wenige Wochen vom ersten Gespräch bis zum Notartermin – wenn die Unterlagen vorliegen.

Hinweis zur regionalen Anwendbarkeit: Die in diesem Ratgeber beschriebenen Verkaufs-Beobachtungen stammen aus unserer Praxis in Baden-Württemberg, insbesondere im Großraum Stuttgart, Reutlingen, Tübingen und Konstanz/Bodensee. Investoren-Nachfrage und Preis-Effekt einer Vermietung variieren je nach Lage spürbar.

Stand: Mai 2026. Inhalte dieses Ratgebers stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für Ihre individuelle Situation – insbesondere zu Mietrecht und Vertragsfragen – konsultieren Sie bitte einen Rechtsanwalt oder Steuerberater Ihres Vertrauens.